1. Legalizare - ce trebuie să știți?

1.1. Ce este construcția neautorizată

Construcția neautorizată este un termen popular pentru ceea ce este definit drept construcție ilegală. Construcția ilegală este orice construcție care se încadrează în una dintre următoarele categorii:

- Construcție ilegală: aceasta include orice fel de lucrări de construcție care sunt efectuate sau au fost efectuate fără autorizație de construcție sau cu autorizația de construcție nevalidă.
- Construcție neconformă: înseamnă că a fost emisă o autorizație de construire pentru lucrările de construcție, dar construcția a fost sau este realizată cu încălcarea condițiilor prescrise. De asemenea, poate însemna că o clădire este utilizată în alte scopuri decât cele specificate în autorizația de construire.
- Construcție periculoasă: acest tip de construcție înseamnă că o clădire terminată sau cea aflată încă în construcție pune în pericol proprietatea, sănătatea și viața oamenilor, traficul, clădirile învecinate sau mediul înconjurător.

1.2. Când este necesară o autorizație de construire

Autorizația de construire este o condiție prealabilă pentru anumite tipuri de construcție. Când vă apucați de construire sau amenajarea împrejurimii, se întâmplă să nu știți în ce categorie se încadrează viitoarea clădire sau dacă necesită autorizație. Autorizația de construcții este necesară la:

- lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinație sau de reparare a construcțiilor de orice fel, precum și a instalațiilor aferente acestora;
- lucrări de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare a clădirilor - monumente istorice;
- lucrări de amenajări și construcții cu caracter provizoriu, precum chioșcuri, tonete, cabine, panouri de afișaj, firme și reclame, copertine, pergole, necesare în vederea organizării executării lucrărilor de bază, în cazul în care nu au fost autorizate odată cu construcția de bază în jurul cărora sunt amplasate.

Articolului 11 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, prevede că fără autorizația de construcție pot fi executate următoarele lucrări:

- reparații la împrejmuiri, acoperișuri, învelitori sau terase, atunci când nu se schimbă forma acestora și materialele din care sunt executate;
- reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară și exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor și tâmplăriei, inclusiv în situația în care se schimbă materialele din care sunt realizate respectivele lucrări, cu excepția clădirilor declarate monumente istorice;
- reparații și înlocuiri de sobe de încălzit;
- zugrăveli și vopsitorii interioare;
- zugrăveli și vopsitorii exterioare, dacă nu se modifică elementele de fațadă și culorile clădirilor;
- reparații la instalațiile interioare, la branșamentele și racordurile exterioare, de orice fel, aferente construcțiilor, în limitele proprietății, montarea sistemelor locale de încălzire și de preparare a apei calde menajere cu cazane omologate, precum și montarea aparatelor individuale de climatizare și/sau de contorizare a consumurilor de utilități;
- reparații și înlocuiri la pardoseli;
- lucrări de reabilitare energetică a anvelopei și/sau a acoperișului – dacă nu se schimbă sistemul constructiv al acestuia, respectiv terasă/șarpantă – la clădiri de locuit individuale cu cel mult 3 niveluri, care nu sunt monumente istorice clasate sau în curs de clasare, respectiv situate în afara zonelor de protecție a monumentelor și/sau a zonelor construite protejate stabilite potrivit legii;
- lucrări de construcții funerare subterane și supraterane, cu avizul administrației cimitirului.

1.3. Încălcarea normelor de construcție

În timpul construcției clădirilor, respectarea tuturor reglementărilor de construcție este o obligație legală. Respectarea reglementărilor confirmă că o clădire este construită în conformitate cu toate cerințele și nu pune în pericol sănătatea și nici proprietatea oamenilor și nu încalcă conceptul determinat de planurile urbanistice sau de altă natură. Într-un cuvânt, să nu fie construcție ilegală. Pentru clădirile care nu necesită autorizația de construire cel mai important este să fie construite pe baza unui calcul static și să fie stabile și sigure, ignifuge, în timp ce alte condiții prealabile sunt mai puțin importante. Astfel de clădiri nu sunt destinate locuirii, ci sunt considerate auxiliare și, prin urmare, nu este necesar ca acestea să fie proiectate în detaliu sau verificate din punct de vedere tehnic.

Autorizația de construire nu este necesară pentru renovările care nu implică modificarea structurii de rezistență a clădirii. În cazul în care vă decideți pentru reconstrucții care includ intervenția asupra elementelor portante ale structurii, atunci este necesară o autorizație de construire, de fapt, un nou calcul static fiindcă, să zicem, demolarea pereților portanți modifică întreaga statică a clădirii. Există și reglementări privind protecția împotriva incendiilor, precum și cele referitoare la conductibilitatea termică, eficiența energetică și alte cerințe tehnice privind siguranța locuințelor, fără de care nu se poate obține recepția finală.

Respectarea reglementărilor în construcții este controlată de Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC), iar în cazul în care inspectorii constată existența unor nereguli, aceștia pot aplica amenzi, sancțiuni contravenționale, dar și ordona închiderea șantierului, adică repunerea în starea anterioară sau, în ultimul caz, demolarea. Răspunderea penală se naște numai în cazuri excepționale stabilite de Instanță. Pentru a evita oricare dintre aceste situații nedorite, trebuie să contactați un proiectant autorizat responsabil care cunoaște restricțiile conform planului urbanistic și vă va putea sfătui și proiecta clădirea astfel încât să fie corectă din punct de vedere legal și formal.

2. Legalizarea clădirii

Legalizarea construcției ilegale este de obicei inițiată din unul dintre aceste trei motive cele mai frecvente: atunci când este nevoie de vânzarea unui imobil, atunci când proprietarul dorește să construiască parțial sau integral un imobil nou pe terenul pe care a construit deja ilegal, sau dacă vrea să renoveze o clădire ridicată ilegal. De asemenea, se întâmplă ca vecinii sau autoritățile locale să raporteze construcția ilegală. Legalizarea construcției ilegale este dorită și utilă, deși înseamnă costuri mai mari, în primul rând pentru că imobilul devine proprietatea dumneavoastră legală, astfel încât puteți continua să dispuneți de el după propria voință fără nicio piedică, iar asta înseamnă că îl puteți înregistra în cadastru și apoi puteți să îl extindeți și modificați, închiriați, vindeți, luați credit sau puneți sub ipotecă. O clădire legalizată este întotdeauna și în toate sensurile mai valoroasă decât una ilegală și oferă o mai mare siguranță juridică decât construcția ilegală. Legea nr. 50/1990 face referință la intrarea în legalitate, care poate fi efectuată în următoarele modalități: 1. dacă lucrările au fost efectuate fără autorizație de construire, prin obținerea unei autorizații de construire dacă construcția realizată fără autorizație de construire întrunește condițiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, sau 2. desființare a construcției, dacă nu se poate obține autorizația de construire.

2.2. Când legalizarea nu este posibilă

Din păcate, există și cazuri când legalizarea construcției nu este posibilă. Legea prevede următoarele cazuri în țara noastră:

- clădiri construite fără autorizație de construire sau aprobare de construcție în conformitate cu reglementările conform cărora nu a fost prescrisă o astfel de obligație la momentul construcției;
- clădirile pentru care s-a emis o decizie privind autorizația de construcție și care sunt utilizate fără emiterea unei hotărâri de recepție a lucrărilor;
- clădirile construite sau reconstruite atunci când investitorul și-a invocat dreptul asupra clădirii sau asupra terenului pe care a fost construită clădirea contrar scopului pentru care acel drept a fost stabilit sau recunoscut prin lege, adică contrar scopului deciziei sau altui act individual care a stabilit dreptul în condițiile legii, și mai ales în cazul în care investitorul construiește o clădire cu caracter permanent pe terenul care i-a fost dat în folosință temporară și/sau în baza unei decizii luate în conformitate cu reglementările privind instalarea clădirilor modulare;
- clădiri care sunt considerate obiective militare în sensul legii care reglementează apărarea, clădirile care sunt considerate obiecte, instalații și dispozitive miniere în sensul legii care reglementează mineritul;
- clădiri construite sau reconstruite pe teren nefavorabil pentru construcție (alunecări de teren, sol mlăștinos etc.);
- clădiri construite sau reconstruite din materiale care nu asigură durabilitatea sau siguranța;
- clădirile construite pe suprafața publică, adică pe terenuri planificate pentru amenajarea sau construirea de clădiri cu scop public și care sunt în mod necesar proprietate publică;
- clădiri construite în gradul I și II de protecție a bunurilor naturale (cu excepția caselor de vacanță și a altor clădiri familiare de vacanță în gradul doi de protecție);
- lucrările asupra bunurilor culturale de importanță excepțională sau a proprietăților înregistrate în Lista Patrimoniului Cultural Mondial;
- clădirile construite în zonele de protecție sanitară a surselor de alimentare cu apă, a complexului militar și a zonelor de protecție din jurul ansamblurilor militare și a obiectelor de infrastructură cu scop special, adică construite, reconstruite sau extinse contrar reglementărilor de apărare care prevăd obligații speciale.

2.3. Conversia clădirii

Pentru a schimba scopul clădirii, trebuie să obțineți o autorizație de construire. Deși nu este vorba de modificarea construcției sau structurii clădirii atunci când se renovează una existentă sau se construiește una nouă, schimbarea scopului clădirii poate mări diferitele efecte asupra mediului. Acest lucru poate influența direct deteriorarea treptată a zonei sau poate provoca daune proprietății din imediata vecinătate.

2.4. Legalizarea construcției fără autorizația de construire, construite pe teren agricol

Există posibilitatea legalizării clădirilor construite pe teren agricol, dar în acest caz, îndeplinirea condițiilor trebuie stabilită în conformitate cu Legea nr. 17/2014 privind reglementările de vânzare a terenurilor agricole și Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii.

Deoarece aceasta este o chestiune pur juridică care necesită inițierea și desfășurarea unor proceduri administrative, vă recomandăm să consultați sau să angajați un avocat specializat în construcții și afaceri juridice.

3. Cum decurge procesul de legalizare a clădirilor ilegale?

Conform reglementărilor în vigoare pot fi supuse legislației clădirile care pot fi compatibile cu documentele de urbanism valabile privind scopul și numărul de etaje ale clădirii; aceasta include și clădirile al căror scop este compatibil cu documentele de planificare. În cazuri excepționale, obiectul legislației pot fi și clădiri cu un număr de etaje mai mare decât numărul de etaje prevăzut de documentele de urbanism în vigoare, dacă acest lucru este reglementat prin actul general al unității administrativ-teritoriale.

Documentația necesară pentru legalizarea clădirilor este:

- extrasul de carte funciară care este dovada dreptului dumneavoastră asupra terenului sau clădirii, 
- documentația cadastrală, care se întocmește de către inginerul topograf,
- certificatul fiscal care se eliberează de autoritatea de impozite și taxe.

Avizele necesare intrării in legalitate sunt cele uzuale. Obținerea acestora are o durată medie de 15 zile și, în mod frecvent, se pot obține online. Costul mediu este de circa 100 RON pentru fiecare. Veți avea nevoie de punctul de vedere al autorității pentru protecția mediului și de avize de amplasament în funcție de utilitățile existente în zonă.

Valabilitatea acestora este de 1 an de zile.
Atenție: În cazul în care construcția necesită pentru aprobare acordul notarial al vecinilor și acesta nu poate fi obținut, situația intră în competența instanțelor de judecată care ar putea arăta sau nu că refuzul acordului este nejustificat. Dacă refuzul este justificat, se poate dispune desființarea sau desființarea parțială a construcției.

4. Cine realizează legalizarea obiectului?

Documentația obținută din pașii anteriori se depune în 2 exemplare la compartimentul de urbanism al administrației locale sau al consiliului județean, după caz. Veți achita o taxă de 0,5% din valoarea investiției. La fel, veți completa o cerere tip pentru eliberarea autorizației ce construire, a cărei anexă se completează, semnează și ștampilează de către arhitectul cu care ați colaborat. Dacă documentația este corect întocmită, în cel mult 30 de zile veți primi autorizația. În caz contrar, trebuie remediate erorile.

5. Cât costă legalizarea?

Prețul legalizării unei case depinde de mărimea construcției și de complexitatea situației juridice. Verificarea datelor cadastrale și juridice referitoare la o parcelă și clădire se situează în jur de 1.200 RON. Prețul procedurii de legalizare pentru construcții sau case mai puțin complexe este de la 15.000 RON în sus (fără TVA). Pentru clădirile mai mari este de la 30.000 RON în sus (fără TVA). Prețul legalizării unei construcții este totuși mult mai mic decât amenda contravențională pentru construcția la negru sau chiar demolarea unei întregi construcții.