1. Supervizarea construcției - ce trebuie să știți?

Construirea unei case este probabil unul dintre cele mai solicitante proiecte pe care le veți întreprinde în viață. Adesea pot să apară numeroase complicații care trebuie rezolvate rapid și eficient, pe loc. Cu toate acestea, calitatea construcției și rezultatele finale nu trebuie uitate niciodată, deoarece acest lucru ar putea duce la multe consecințe negative pe termen lung. De aceea este și mai important ca întregul proces de construcție să fie supravegheat de un profesionist capabil și cu experiență, care se va ocupa de toate aspectele lucrării și va avertiza asupra posibilelor probleme chiar înainte ca acestea să apară.

1.1. Ce este mai exact supervizarea construcției?

Supervizarea construcției este o expertiză, adică un control profesional pe șantier, efectuat de un supervizor de construcții calificat. Supervizorul de construcție este cel care verifică dacă procesul de construcție a clădirii se desfășoară în conformitate cu documentația pentru autorizația de construcție. După ce autorizația de construire a fost emisă conform planurilor depuse și aprobate, de fapt conform întregului set de documentații, construcția trebuie să fie în conformitate cu toți parametrii definiți. Supervizorul de construcții verifică și calitatea lucrărilor de construcții, pieselor, elementelor, materialelor, liniilor de instalare (electricitate, alimentare cu apă, canalizare, încălzire și răcire) și a tehnologiei din casă. Sarcina controlului construcției este și de coordonare - programul și termenele de execuție a anumitor lucrări și sincronizarea acestora - dar și asigurarea faptului că toți proiectanții și executanții respectă normele și obligațiile convenite. Doar dacă o persoană conștiincioasă și cinstită gestionează tot ce se întâmplă pe șantier din prima până în ultima zi, construcția poate decurge eficient și conform planului.

1.2. De ce este necesară supervizarea construcției?

Credem că nu este nevoie să subliniem cât de important este modul în care clădirea este construită și conectată cu împrejurimea și mediul înconjurător și cum se integrează în mediul mai larg, luând în considerare că ar trebui să stați în ea zeci de ani, dacă nu toată viața. Controlul construcției este important pentru că doar în acest fel poate garanta calitatea dorită, funcționalitatea și chiar estetica, ca să nu mai vorbim de confort. De asemenea, asigură conformitatea clădirii cu planul de amenajare a teritoriului municipal și cu restricțiile. Prin urmare, supervizarea construcției asigură că fiecare clădire este construită în conformitate cu toate actele și planurile de amenajare a teritoriului local și că este construită în conformitate cu planurile elaborate de proiectanți. Supervizarea construcției garantează execuția și calitatea detaliilor, materialelor, dispozitivelor instalate și timpilor de livrare, precum și managementul și controlul costurilor. Cu un control bun al construcției, puteți economisi mai mult de 10% din investiția dvs. Supervizorul este un expert care știe să detecteze greșelile în construcție pe care de altfel mulți executanți ar putea încerca să le ascundă, asigurând astfel siguranța, durabilitatea și calitatea tuturor detaliilor planificate.

1.3. Cine este supervizorul construcției?

Potrivit legii, adică a Regulamentului privind conținutul și modul de desfășurare a supervizării profesionale, definiția supervizării include:

1) lucrări pregătitoare;
2) construcții și lucrări de construcții - meșteșuguri;
3) instalarea instalațiilor, mașinilor și echipamentelor;
4) alte lucrări efectuate în timpul construcției clădirii.

Consultanții sau supervizorii din domeniul construcțiilor răspund de îndeplinirea următoarelor obligații principale referitoare la calitatea construcțiilor, obligații care se completează cu prevederile generale și specifice ale contractelor:

a) angajarea de specialiști atestați și/sau autorizați în toate domeniile de consultanță pentru care au încheiate contracte de servicii cu investitorii/beneficiarii;
b) sesizarea investitorului asupra neconformităților și neconcordanțelor constatate în proiecte și în execuție;
c) asigurarea nivelului de calitate corespunzător cerințelor printr-un sistem propriu de calitate, certificat;
d) recepția proiectelor conform temeiului de proiectare și a cerințelor de calitate;
e) participarea prin specialiști atestați la fazele principale de execuție;
f) întocmirea de rapoarte zilnice către investitor în perioada de execuție;
g) întocmirea de rapoarte trimestriale către investitor în perioada de garanție;
h) respectarea termenelor contractuale de proiectare și execuție în solidar cu proiectanții și/sau executanții. 

1.4. Supervizorul construcției poate fi însuși investitorul

Teoretic, supervizorul construcției poate fi un investitor, dar numai dacă îndeplinește toate cerințele prescrise din Legea privind construcția de clădiri. Acest lucru nu se întâmplă des în practică, deoarece doar un număr mic de investitori îndeplinesc aceste condiții și, de cele mai multe ori, nu au suficientă experiență, deoarece nu se ocupă deloc de supervizarea profesională în construcții.

1.5. Supervizorul construcției nu trebuie să fie arhitect sau executant

Întrucât supervizorul nu trebuie să fie implicat în niciun fel în procesul de planificare sau proiectare a casei sau construcției acesteia, acest rol nu trebuie să fie preluat de arhitectul care a proiectat casa. De asemenea, supervizorul construcției nu poate fi niciunul dintre executanți. În caz contrar, ar fi imposibil să se asigure obiectivitatea evaluării sau calitatea procesului de construcție, întrucât executantul nu ar fi suficient de critic față de propria sa lucrare sau ar fi prea critic cu ceilalți și nici nu ar considera obligația sa de a repara propriile neajunsuri fără rambursarea cheltuielilor.

1.6. Supervizarea construcției este necesară?

Supervizarea construcției este inevitabilă pentru toate tipurile de clădiri, cu excepția celor simple, adică nesolicitante. Indiferent că nu există nicio clădire în care să fie voie și să putem locui și care nu este una dintre cele pentru care nu trebuie autorizația de construire, pentru realizarea tuturor clădirilor, chiar dacă este o construcție independentă, este necesară supervizarea construcției.

2. Bună supervizare a construcțiilor și supervizorul construcției

Un bun supervizor de construcții va oferi o gamă largă de servicii, printre care următoarele sunt considerate obligatorii:

2.1. Asistență în selectarea executanților

Supervizorii în construcții sunt experți care nu sunt implicați direct în procesul de investiție sau de construcție, așa că munca lor implică doar observarea și supervizarea literalmente, fără a lua parte la lucrări. În consecință, practic nu există un aliat mai ideal pentru investitor atunci când vine vorba de asistență la selecția executanților. Întrucât supervizorul nu are și nu ar trebui să aibă interese financiare ascunse sau legături părtinitoare cu anumiți executanți, el vă va putea sfătui imediat care este cel mai bun din categoria sa în funcție de parametrii dați. Ea/el este cel care ar trebui să ia în considerare și ofertele pe care le primiți pentru achiziționarea de materiale și prestarea de servicii și să excludă imediat prețurile absurd de mari sau suspect de mici. Un bun supervizor în construcții, de altfel, știe să controleze cantitățile și prețurile materialelor comandate și folosite, ceea ce poate aduce economisiri considerabile.

2.2. Supervizarea construcțiilor, materialelor, sistemelor

Se înțelege că supervizorul va monitoriza progresul șantierului. De asemenea, va controla calitatea construcției și a materialelor, va efectua detalii și va verifica constant respectarea documentației cu autorizația de construire. Dacă există o dilemă pe șantier, supervizorul de construcții este unul dintre cei care se numără ca cel mai competent în căutarea unei soluții luând în considerare abilitățile, cunoștințele și experiența sa. Pe lângă controlul calității construcției, materialelor și detaliilor structurale, aceștia vor verifica conformitatea realizării instalației precum și parametrii solicitați și calitatea dispozitivelor și echipamentelor instalate (pentru încălzire, ventilație, răcire...).

2.3. Controlul bugetului

Am menționat deja că un supervizor profesionist și conștiincios poate economisi o sumă considerabilă de bani printr-o bună evaluare, manipulare și tratament pe șantier. Începând cu obținerea, revizuirea și analiza ofertelor executantului, procurarea materialelor și metodelor de instalare, acesta poate oricând să ia în considerare modul în care anumite detalii ar putea fi mai ieftine sau mai simple, fără a compromite niciunul dintre elementele construcției sau a structurii.  În acest fel, puteți obține economisiri complet inovatoare în construcția fundației, cantitatea de armătură necesară în beton și multe altele.

2.4. Supervizorul coordonează executantul

Nu în ultimul rând, coordonarea tuturor executanților de pe șantier și organizarea procesului de implementare este, de asemenea, sarcina supervizorului. Ea/el va pregăti planuri, grafice și termene limită, va suna și va reaminti pe cei care întârzie, va gestiona costurile, consumul de materiale, va coordona îndeplinirea diferitelor sarcini care sunt efectuate simultan și multe altele.

3. Supervizorul construcției - cum să-l alegi

3.1. Câtă experiență ar trebui să aibă un supervizor de construcții?

Un supervizor de construcții cu experiență va putea cu siguranță să sfătuiască și să evidențieze potențialele probleme mai repede decât cineva care este la început. Prin urmare, întrebați potențialii candidați despre referințele lor, adică care clădiri le-au supravegheat deja. Este grozav când supervizorul are experiență referitor la clădirile mai mari, nu doar rezidențiale, pentru că probabil a întâmpinat cazuri și probleme mai diverse decât dacă ar fi condus doar afaceri mai mici. Pe de altă parte, pe lângă experiența sa aferentă clădirilor mai mari, este important dacă a supervizat și construcția caselor familiale, care diferă în multe privințe față de clădirile mai mari. Prin urmare, veți recunoaște un profesionist cu experiență prin faptul că se poate lăuda cu numeroase recomandări pentru diverse proiecte implementate cu succes, de la cele mai mici la mai mari. În timpul considerării ofertei de candidați, acordați o atenție deosebită referințelor, recomandărilor și poate apelurilor sau vizitelor la foștii angajatori.
Cea mai bună recomandare, dacă există o posibilitate, este să vă asigurați că vizitați acele clădiri și verificați cum sunt construite. Acest lucru vă va oferi cea mai obiectivă și directă perspectivă asupra cunoștințelor pe care le poate oferi un viitor supervizor. Dacă descoperiți că este un profesionist capabil, vă va fi mai ușor să-i încredințați casa voastră.

3.2. Apropierea de  șantier

Este cu siguranță un avantaj dacă alegi un expert local. Un astfel de supervizor de construcție va putea vizita șantierul de mai multe ori și va putea reacționa spontan și rapid dacă apar probleme neprevăzute care trebuie rezolvate imediat. Supervizorul local de construcții va percepe, de asemenea, mult mai puțin pentru costul propriului transport decât cineva care trebuie să conducă 100 sau mai mulți kilometri până la șantier.

3.3. Oferta și prețul

Când alegeți un expert local cu referințe bune, negociați prețul și serviciul pe care le va oferi. Deoarece există mai multe versiuni de control al construcției, de la cel de bază la foarte extins, este necesar să ajungem la un acord satisfăcător asupra tuturor detaliilor ofertei. Va vizita clădirea în fiecare săptămână sau minim, doar la nevoie? Va ajuta să găsiți executanți buni și să controlați cantitățile și costurile care sunt percepute sau nu? Toate acestea trebuie convenite, soluționate și finalizate înainte de începerea cooperării, nu în timpul lucrărilor sau ulterior.

3.4. Independență și imparțialitate

Rolul de bază al supervizorului de construcții este să vă protejeze de prețuri mari, cantități excesive și inutile de materiale și echipamente și tipuri neadecvate de materiale și, cu siguranță, cheltuieli suplimentare neprevăzute. Prin urmare, este esențial ca el/ea să fie o persoană responsabilă, conștiincioasă, independentă și imparțială, ceea ce înseamnă că nu trebuie să aibă legături private sau de cooperare comercială cu niciunul dintre executanți. Mai simplu spus, nu trebuie să fie în niciun fel legat cu vreo firmă sau meșter, pentru că altfel se poate întâmpla ca el să se pună de partea lui, și nu de partea voastră.

4. Pachete de control al construcțiilor

4.1. Pachete de control al construcțiilor

Când vine vorba de alegerea supervizorului și tipul de supervizare, aveți mai multe opțiuni, dar totul se rezumă la două principale. Puteți opta doar pentru cea mai necesară supraveghere, ceea ce înseamnă că supervizorul va vizita instalația de câte ori este necesar, dar minim. Un astfel de serviciu va fi desigur mai ieftin, dar superficial, paușal și provizoriu. Dacă doriți un control superb realizat și cel mai oportun, vă recomandăm să optați pentru supravegherea extinsă, adică cea mai cuprinzătoare a construcției, ceea ce înseamnă că supervizorul va vizita șantierul cel puțin o dată pe săptămână. În acest caz, cel mai probabil vă va oferi asistență continuă la proiect, inclusiv finanțe (dacă se dorește). Prin urmare, pe scurt, supravegherea de bază și cea mai cuprinzătoare include următoarele servicii:

4.2. Supervizarea de bază a construcției

Controlul de bază al construcției include tot ceea ce este necesar pentru construcția de calitate a proiectelor. Supervizorul va examina și supraveghea:

- dacă clădirea este construită în conformitate cu documentația din autorizația de construcție
- dacă clădirea este realizată în conformitate cu toate detaliile definite și că această realizare este cea mai bună posibilă, în conformitate cu liniile directoare;
- ca toate modificările și/sau completările ulterioare efectuate în timpul procesului de construcție să fie înregistrate și coordonate înainte de implementare și aprobate de proiectantul responsabil și managerul de șantier. Toți responsabilii trebuie să fie de acord cu modificările înainte de a putea fi implementate;
- construcția să fie realizată în termenele prevăzute;
- că toate elementele pentru construcție sunt în conformitate cu îndrumările și reglementările și  calitatea acestora este dovedibilă prin documente;
- ca șantierul să fie înregistrat și realizat corespunzător.

4.4. Numărul de vizite ale supervizorului clădirii

Supravegherea construcției se face de obicei de două ori pe săptămână, dar totul depinde de „pachetul” pe care îl alegeți sau de un alt acord la care ajungeți. Dacă vă decideți pentru opțiunea de supraveghere extinsă, aceasta va însemna că obligația lui este să viziteze șantierul de trei ori pe săptămână și cu siguranță ori de câte ori apar complicații neașteptate. În orice caz, ar trebui să fie ceva mai multe vizite la începutul fiecărei etape de construcție. Cu toate acestea, când toți executanții sunt bine stabiliți, o vizită pe săptămână este suficientă. Dacă lucrurile merg mai încet pe șantier (de exemplu, când aștepți ca placa de beton să se usuce etc.), o vizită în zece zile este suficientă. Un supervizor diligent cu siguranță v-a vizita șantierul de câte ori este necesar pentru a se asigura că acea clădire progresează conform planurilor, așteptărilor dumneavoastră și celor mai înalte standarde de calitate. Numărul minim de vizite este de 15, deși nu există maxim și depinde de contractul pe care l-ați semnat.

5. Prețul pentru supervizarea construcției

Un bun supervizor de construcții poate economisi mulți bani, nervi și probleme precum și greșeli în timpul construcției pe care executanții ar dori să le acopere și vă poate proteja mai ales controlând cantitățile calculate și consumate efectiv de materiale și lucrările efectuate; poate fi, de asemenea, foarte util în negocierea cu executanții. Din cauza tuturor acestor lucruri, angajarea lui se merită cu siguranță. Un bun supervizor poate economisi până la 30%, fără a compromite în niciun fel calitatea construcției. Desigur, este necesar ca acesta să fie o persoană complet independentă de toți executanții. Supravegherea de bază va costa între 1.500 și 2.500 RON și aproximativ între 5.000 și 7.500 RON pentru supravegherea constantă. Costul supravegherii este de obicei de 1-5% din valoarea totală a investiției.