1. Demolarea clădirilor - ce trebuie să știți?

1.1. Ce înseamnă „demolare majoră”?

Demolarea pe scară largă a clădirilor din industria construcțiilor presupune demontarea și demolarea, de fapt, îndepărtarea elementelor de construcție mai mari. Acestea sunt atât elemente portante cât și neportante de dimensiuni mai mari, care nu pot fi demontate cu ușurință, adică dezasamblate și eliminate la deșeu. Când vorbim de demolări complexe și la scară largă, ne referim în principal la demolarea elementelor structurale, adică a elementelor portante ale clădirii. Pentru demolare, mai ales dacă este o clădire mai mare, este necesar să găsiți executanți profesioniști care să fie specializați în acest tip de lucrări și să aibă toate echipamentele și utilajele necesare. Strategia este importantă aici, iar munca trebuie făcută de profesioniști, altfel o parte din clădire se poate prăbuși și poate provoca daune ireparabile.

1.2. Servicii de demolare

Când vorbim de demolare, ne referim la lucrări de construcții majore sau minore. Demolările minore sunt, de exemplu, îndepărtarea pereților neportanți (despărțitori), părțile acestora sau străpungerile prin pereții neportanți. Demolările majore sunt demolarea unor părți ale întregii clădiri, cum ar fi, de exemplu, completări sau suprastructuri ilegale, plăcile de mezanin, elemente de construcție, părți de acoperiș, coșuri și altele asemenea. Tipul de demolare depinde de modul în care ar trebui gestionat întregul proces și care executanți și experți ar trebui angajați. Cel mai important lucru în demolarea părților unei clădiri este siguranța, deoarece acestea sunt în mare parte locuri de muncă periculoase, cu sarcini și utilaje grele.

1.3. Când este rentabilă demolarea?

În astfel de chestiuni, prima întrebare ar trebui să fie întotdeauna ce se poate câștigă. Deoarece aceasta este o intervenție majoră, este necesar să cântăriți cu atenție avantajele și dezavantajele unei astfel de decizii, deoarece este ireversibilă. Motivul principal al demolării în majoritatea cazurilor este nesiguranța - atunci când clădirea este instabilă din punct de vedere structural și inacceptabilă pentru o viață în siguranță continuă - uneori din cauza unui accident (incendiu, explozie, dezastre naturale sau altele asemenea), deși cea mai des întâlnită situație este clădirea neglijată și nefolosită o perioadă lungă de timp și care și-a pierdut complet forma și funcția inițială. Demolarea dă roade atunci când permite crearea a ceva nou care va mări calitatea vieții într-o anumită locație. Dacă, de exemplu, tavanul este prea jos, merită să-l dărâmați și să îl ridicați (dacă planul permite). Dacă ați cumpărat un teren în care casa este într-o stare foarte proastă, iar renovarea și reconstrucția ar fi mai complicate și mai costisitoare, merită să o dărâmați și să construiți ceva mai bun. Este cu siguranță o investiție excelentă să faceți o pătrundere într-un perete din casă, unde o astfel de intervenție ar contribui semnificativ la o mai bună conexiune a spațiului și o mai mare funcționalitate.

1.4. Construcția de înlocuire

Proprietarii terenurilor decid adesea să demoleze cea existentă pentru a construi o nouă clădire în locul ei. Motivul pentru aceasta este de obicei faptul că vechea clădire nu corespunde așteptărilor sau cerințelor sau că doresc să construiască ceva complet diferit pe teren.

2. Documentație pentru demolare

Autorizația de demolare este actul final de autoritate al administrației publice competente conform legii în vigoare, în baza căruia se pot realiza lucrări de desființare a construcțiilor (fie acestea parțiale sau totale), inclusiv a anexelor sau a amenajărilor. Să spunem ca ați achiziționat un teren pe care este construită o casă, care nu mai corespunde normelor de modernitate actuală, singura variantă fiind demolarea pentru a va elibera terenul cu scopul construiri unei case noi fără a mai ține cont de clădirea existentă deja pe teren. Pentru a putea face acest lucru, aveți nevoie de un aviz de demolare, care presupune anumite implicații legislative, respectiv o documentație specifică.

În cazul în care va hotarati să mențineți casa așa cum e ea pe teren, doar vreți să o extindeți, să o schimbați după standardele estetice și de confort dorite, dar pe teren mai există un garaj sau un coteț, poate și un gard care vă deranjează, pentru a le putea dărâma, aveți nevoie de un aviz de demolare. Excepție de la regulă sunt construcțiile din zona protejată și clasa de monument, pentru acestea legal nu ar trebui să se emite o autorizație de demolare, doar dacă sunt cazuri excepționale. Achiziționarea terenurilor în a căror incintă se află clădiri monument implică conservarea acestor construcții și mai multe constrângeri în funcție de cazul specific.

Conform articolului 8 din: Legea nr. 50/1991: demolarea, dezafectarea ori dezmembrarea, parțială sau totală, a construcțiilor, a dependințelor, a amenajărilor exterioare sau exploatările de suprafață sau subterane se face doar pe baza autorizației de demolare obținută de la primărie.

În urma achitării unor taxe, pentru ca să puteți face rost de o autorizație de demolare, aveți nevoie de următoarele documente:

• Cerere tip cu anexa;
• Actul de proprietate;
• Documentație tehnică pentru autorizarea lucrărilor de demolare (DtaD);
• Chitanțele care dovedesc achitarea taxelor de demolare;
• Declarație pe propria răspundere pentru a demonstra că nu există litigiu;
• Certificat de urbanism și avizele certificatului de urbanism;
• Fotografii cu clădirea care urmează a fi demolată, obligatoriu poze cu toate fațadele.

În general, vă recomandăm să vă întrebați întotdeauna despre reglementările aplicabile fie în municipiul dumneavoastră, fie la inspecția competentă pentru a evita inconvenientele.

3. Plan de demolare a clădirii

3.1. Care este planul de demolare?

Planul de demolare face parte din proiectul de obținere a autorizației de demolare, pentru eliminarea unui anumit imobil. Planul de demolare constă dintr-o pagină de copertă care conține toate informațiile generale despre clădire și toți participanții, o declarație a proiectantului responsabil, un raport tehnic și desene ale clădirii.

3.2. Prima pagină

Pagina de titlu este de fapt coperta întregului document, în care trebuie găsite informații generale, precum tipul și numărul proiectului, tipul construcției, cine este investitorul, locația exactă și proiectantul sau managerul de proiect, care este de obicei aceeași persoană. Tipul de construcție este tratat ca reconstrucție, extindere, îndepărtare sau reabilitare energetică a clădirii. Aceste date sunt imediat urmate de fișe, adică documente individuale cu alte informații mai detaliate, precum declarația proiectantului responsabil care a realizat planul. Prin aceasta, proiectantul garantează și se obligă că intervenția de îndepărtare, adică demolarea clădirii, va fi în conformitate cu cerințele și condițiile legale, și că a obținut toate avizele și studiile necesare.

3.3. Sarcina proiectului

Sarcina proiectului include date de bază despre clădire, descrierea stării existente, procesul de demolare, descrierea lucrărilor pregătitoare necesare, descrierea demolării, descrierea și respectarea tehnicilor de siguranță atunci când părțile individuale sunt îndepărtate în moduri diferite, descrierea și respectarea tehnicilor de siguranță. în cazul demolării manuale, metode de prevenire a apariției unor cantități excesive de praf și a altor pericole, perioada de demolare planificată și inventarierea deșeurilor de construcții în timpul lucrărilor.

3.4. Inventarul cantității de deșeuri de construcții planificate

Lucrările de demolare necesită un inventar al deșeurilor generate în timpul procesului. Acesta se numește inventar al cantității de deșeuri pe tip. Pe lângă tipul de material, în tabelul de inventar se mai regăsește și cantitatea de moloz creată în timpul execuției lucrărilor. Colectarea și eliminarea deșeurilor trebuie efectuate în conformitate cu studiul privind gestionarea corectă a deșeurilor.

3.5. Plan de demolare a clădirii

Scopul principal al întregii întreprinderi este demolarea în siguranță a întregii clădiri sau a unei părți a acesteia. În acest sens, planurile și schițele de demolare sunt o parte indispensabilă a pregătirii. Doar pe baza acestor planuri poate începe chiar și îndepărtarea. Planurile, adică desenele, includ de obicei planul de etaj al parterului, mansardă, acoperiș, precum și secțiuni transversale caracteristice. Toate desenele sunt, desigur, realizate la scara corespunzătoare, astfel încât toate datele necesare să poată fi văzute și extrase din ele. Scara poate fi 1:500, desenele în plan și secțiune 1:100, iar unele detalii înregistrate la scară 1:50 sau 1:20. Planul principal trebuie să includă întreaga situație de pe parcelă, în care toate elementele și părțile clădirii care urmează să fie demolate sunt marcate clar cu culori (de exemplu, roșu). Planul trebuie să fie precis și detaliat, astfel încât executantul să poată ști cu certitudine ce elemente trebuie demolate și care nu. De asemenea, planul trebuie să prevadă și să explice soluții alternative, în cazul în care acestea sunt prevăzute pentru implementare și care conduc la eliminarea a tot ceea ce este propus.

3.6. Îndepărtarea materialului

Deja pe șantierul propriu-zis, dacă este fezabil din cauza spațiului disponibil, ar trebui prevăzut un loc pentru eliminarea temporară a deșeurilor. Dacă materialul poate fi reciclat, acesta poate fi, de asemenea, vândut și procesat într-o materie primă nouă. Dacă acest lucru nu este posibil, acesta este dus la un depozit de deșeuri desemnat, unde este eliminat în mod corespunzător. În unele cazuri, deșeurile pot fi reciclate la locul demolării și utilizate pentru rambleuri sau ca suport pentru plăcile de mezanin în timpul procesului de demolare, dar aceasta este mai mult o excepție decât o regulă, deoarece elementele demolate sunt de obicei într-o stare atât de proastă încât nu pot fi reutilizate fără recondiționare sau reciclare ulterioară.

3.7. Protecție în timpul procesului de demolare

Demolarea este o lucrare de construcții potențial periculoasă, care necesită multe precauții și atenție. Protecția este asigurată prin descrierea procesului de demolare și a echipamentelor adecvate care vor fi utilizate pentru fiecare fază a lucrării. Totodată, este foarte important ca șantierul să fie amenajat în conformitate cu cerințele de siguranță pe șantiere, care necesită anumite măsuri de siguranță pentru lucrările în curs. Întrucât este vorba despre demolarea clădirii, trebuie asigurată siguranța clădirilor din jur, și nu doar a oamenilor. Acest lucru este cu atât mai important dacă lucrările se desfășoară în apropierea clădirilor din jur, adică într-un mediu urban. Acesta este unul dintre motivele pentru care este necesar să se angajeze experți care au o vastă experiență în acest tip de muncă.

3.8. Mașini și echipamente de construcții

În raportul tehnic se menționează și utilajele de construcții care vor fi utilizate pentru demolarea clădirii de pe șantier și transportul deșeurilor. Toate mașinile, uneltele și echipamentele enumerate în raportul tehnic trebuie să îndeplinească cerințele și să fie testate pentru a se ști că sunt sigure pentru utilizare. Muncitorii care se ocupă de acestea trebuie să aibă certificate de lucru cu utilajele în cauză.

4. Demolarea elementelor neportante

Îndepărtarea elementelor neportante nu este o lucrare de construcție solicitantă și nu necesită autorizație de construire. La demolarea pereților neportanți nu există pericolul ca dărâmarea acestora să afecteze statica și să provoace prăbușirea unei părți. Îndepărtarea elementelor neportante include, de exemplu, demolarea pereților despărțitori, deschiderile prin pereți neportanți pentru uși sau ferestre, demolarea scărilor neportante și altele asemenea. În principiu, puteți efectua singuri o astfel de demolare, dar este necesar să rețineți că sunt necesare unelte specifice, mai ales dacă elementele sunt lipite de suprafața de lucru. Vă sfătuim să angajați o echipă care să poată îndepărta în siguranță aceste elemente fără a deteriora alte părți ale casei și, în același timp, să se ocupe de transportarea deșeurilor la locul de depozitare a acestuia. Înainte de demolare, obligatoriu mai întâi trebuie oprită electricitatea și apa.

5. Demolarea elementelor de sprijin

Demolarea elementelor portante este mai complexă, deoarece piesele care susțin casa existentă sunt îndepărtate. O astfel de demolare ar trebui lăsată în seama profesioniștilor, deoarece clădirea trebuie susținută corespunzător în punctele cheie în timpul lucrărilor pentru a preveni prăbușirea. Până când elementele distruse sunt înlocuite cu altele noi care preiau sarcina casei, este necesară asigurarea unui sprijin temporar. Demolarea elementelor de susținere se poate face manual sau mecanic. Ce metodă va fi aplicată depinde de materialul elementului structural care urmează să fie demolat. Betonul armat nu poate fi demolat manual, deoarece este necesar un ferăstrău cu fir diamantat, în timp ce un zid de cărămidă poate fi demolat și cu mâna. Demolarea elementelor de susținere are loc întotdeauna de sus în jos, ceea ce înseamnă că începe de la acoperiș, unde sarcina este minimă, și progresează treptat către sol. Înainte de demolare, obligatoriu mai întâi trebuie oprită electricitatea și apa.

5.1. Ce sunt pereții portanți?

Atunci când se stabilește dacă peretele care urmează să fie demolat este portant sau neportant (perete despărțitor), trebuie mai întâi să se stabilească din ce material este realizat. Cel mai simplu mod de a afla este să îndepărtați straturile de suprafață, de fapt, acoperirile de perete și tencuiala sau gipsul și să vedeți ce se ascunde dedesubt. Dacă peretele este din gips-carton sau knauf-board sau knauf, atunci cu siguranță este neportant, iar dacă este beton, cu siguranță este portant. Nu veți putea demola singuri pereții de beton, deoarece este necesar un ferăstrău cu fir diamantat datorită armăturii din oțel din interior.

Dacă peretele este din cărămizi, situația este oarecum diferită, deoarece nu este atât de ușor de determinat dacă este portant sau nu. Aici, în principiu, se aplică regula că pereții portanți sunt aceia mai groși de 15 cm, iar restul sunt neportanți. La blocurile de locuit, pereții au cel puțin o cincime din înălțimea tavanului de etaj, iar la blocurile cu mai mult de 4 etaje, grosimea este de cel puțin 20 cm. În cazul demolării unor astfel de elemente, trebuie consultat și un inginer structural, deoarece înlocuirea necorespunzătoare a suporturilor poate duce la consecințe catastrofale ale demolării unei părți din clădire.

5.2. Angajarea inginerilor structurali 

Dacă decideți să demolați elemente portante sau dacă acest lucru este necesar conform proiectului, va trebui să angajați un inginer constructor care va calcula sarcina clădirii și va asigura suporturi temporare. Trebuie să fiți conștienți de faptul că atunci când un element de susținere este îndepărtat, casa nu mai are suport în acel loc, ceea ce duce la un dezechilibru al întregii clădiri. Alte elemente structurale devin brusc mai solicitate, ceea ce poate duce la prăbușire, dar și teoretic, la prăbușirea întregii clădiri. Inginerul structural va inspecta mai întâi clădirea și apoi va controla planurile. Dacă nu aveți planuri, va trebui să găsiți pe cineva care să refacă proiectul clădirii existente, deoarece fără acesta, inginerul structural nu poate calcula sarcina casei. Inginerul structural are nevoie, de asemenea, de o listă a tuturor elementelor portante cu grosimi și materiale specificate. El va fi interesat de grosimea plăcii de podea și din ce material este făcută, cât de groși sunt pereții portanti și altele. Doar pe baza tuturor calculelor, acesta va putea propune suporturi provizorii care vor fi amplasate la șantierele de demolare și vor prelua sarcinile suportate de elementele existente. Armăturile sunt de obicei realizate din stâlpi și grinzi de oțel de susținere temporară, care sunt apoi înlocuite cu unele permanente - oțel, beton sau lemn.

Prețul ieșirii pe teren și obținerea unei păreri de la un inginer structural pentru schimbarea așteptată în construcția casei variază în general între 500 RON.

6. Demolarea zidului

6.1. Începutul demolării clădirii

Demolarea unui perete sau a unui alt element este o intervenție așa-zisă invazivă, care cel mai probabil va deteriora parchetul sau alt tip de pardoseală pe care le aveți în acele încăperi, pentru care trebuie să fiți pregătiți. Înainte de fiecare demolare a elementelor structurale, placa de mezanin trebuie mai întâi susținută suplimentar. Acest lucru se realizează cu ajutorul stâlpilor de sprijin reglabili, care sunt utilizați și ca suport pentru cofraj la betonarea plăcilor de mezanin. Stâlpii de susținere vor preveni formarea oricăror fisuri în placă. Urmează apoi demolarea treptată a peretelui în benzi verticale. Dacă în acel perete sunt instalații electrice și sanitare, acestea trebuie oprite toate. În aceeași zonă sau în apropiere (sau în afara acesteia) trebuie prevăzut un loc pentru eliminarea temporară și colectarea deșeurilor.

6.2. Susținerea la locul peretelui demolat

S-a menționat că placa de mezanin trebuie susținută corespunzător în timpul procesului de demolare. Acest lucru se face cel mai adesea cu grinzi din beton sau cu cele din oțel reglabil. Utilizarea grinzilor de oțel reglabile este cel mai adesea recomandată, dar atunci când acest lucru nu este posibil din anumite motive, poate fi folosit și betonul.

7. Costul demolării clădirilor

Demolarea unei case medii cu mașini de construcție și îndepărtarea molozului la deșeuri poate costa între 200 și 300 RON/m3. La acestea se adaugă costurile de obținere a autorizației de construire, proiectant, calcule statice și protecția șantierului. Un plan complet de demolare pentru o casă de familie poate costa între în jur de 15.000 RON, iar demolarea în sine costă între 120 RON/mp 270 RON/mp.

Deși poate părea incompatibil cu toate demolările și decopertările care trebuie făcute, dar în această lucrare se poate vorbi și despre realizarea de economii. Dacă piesele sparte pot fi reciclate (de exemplu, lemn, oțel, aluminiu), acestea pot fi vândute sau folosite pentru altceva. De asemenea, recomandăm întotdeauna să angajați firme locale care nu vor cere prea mult pentru cheltuielile cu diurna. De asemenea, se poate întâmpla ca aceste firme să coopereze cu alții care cumpără material vechi de la ei, așa că vor taxa doar pentru mediere în căutarea unui cumpărător al deșeurilor.