1. Ce trebuie să știți înainte de a construi o casă sau o nouă aripă a acesteia?

V-ați hotărât să construiți o casă. Ați primit o parcelă și autorizație de construire și deja știți, cum doriți să arate casa dumneavoastră. Care sunt pașii următori? Primul pas este să căutați și să alegeți un arhitect. Acesta își va nota dorințele dumneavoastră și va aduna toate informațiile necesare privind condițiile și posibilitățile de construire, cum ar fi studiul geodezic, care este baza pentru efectuarea proiectului casei. Studiul geodezic cuprinde date privind situația parcelei, dacă au existat construcții anterioare pe ea, înălțimea la care aceasta se află și infrastructura subterană și terestră existentă (rețea de alimentare cu apă, rețea de electricitate, rețea de canalizare etc.)

1.1. Planul conceptual pentru casă

În baza ideilor și dorințelor dumneavoastră, a studiului geodezic și a altor eventuale documentații, arhitectul autorizat poate realiza planul conceptual pentru casă și planul amplasării acesteia pe parcelă. Planul conceptual cuprinde: schițe, secțiuni și fațade ale casei, ca și situația parcelei pentru care există o autorizație de construire. Dacă veți dori să vedeți aspectul final al casei, arhitectul vă poate executa și un plan de redare 3D a casei. Un proiectant cu autorizație de la autoritățile competente ale statului va asigura respectarea tuturor reglementărilor privind construirea caselor și în același timp va ține seama și de dorințele dumneavoastră. După realizarea planului conceptual se face cerere cu privire la condițiile proiectului. Este vorba de datele și instrucțiunile de care trebuie să se țină seama când se face conexiunea casei cu drumul public, racordul la rețelele de utilități publice (rețeaua de alimentare cu apă, rețeaua de alimentare cu electricitate, rețeaua de canalizare etc.). Aceste instrucțiuni sunt eliberate de către persoane autorizate responsabile cu exploatarea și protejarea infrastructurii publice, a mediului și a patrimoniului cultural. Dacă aceste persoane autorizate nu au obiecții privind proiectul casei, atunci își vor da acordul pentru concretizarea lui.

1.2. Documentația privind autorizația de construire

Proiectul pentru obținerea autorizației de construire se depune la primărie. Conținutul proiectului este reglementat legal. Pe lângă planuri, proiectul pentru obținerea autorizației de construire trebuie să conțină toate datele de bază ale locației și ale lucrărilor planificate, care se păstrează în registrul general.

1.3. Proiectul de execuție

Proiectul de execuție conține toate informațiile necesare pentru executarea lucrării de construcție și darea în folosință a obiectului. Acest proiect se elaborează în baza proiectului pentru obținerea autorizației de construire, fiind însă mai detaliat decât acesta. Planurile Proiectului de execuție sunt realizate la o scară adecvată și cu mare exactitate, pentru a putea fi folosite pe șantier. Doar în baza acestor planuri se poate realiza și Registrul de evidență a lucrărilor, care servește și la obținerea de oferte comparative de la executanți.

2. Alegerea executanților

2.1. Registrul lucrărilor și materialelor de construcții

Înainte de alegerea executantului și începerea construirii este absolut necesară realizarea registrului lucrărilor și materialelor de construcții. De obicei, acest registru este pregătit de către arhitectul proiectant și face parte integrantă din Proiectul de execuție. Dar, acest registru mai poate fi pregătit și de o persoană specializată în domeniul construcțiilor. Ceea ce este important, este ca acest registru să conțină lucrări cât mai detaliate și mai exacte. Cu cât mai exact este acest registru, cu atât mai exactă va fi și evaluarea cheltuielilor pentru construcție. Registrul lucrărilor și materialelor de construcții mai constituie și punctul de plecare pentru strângerea de oferte de la potențiali executanți, oferte care pot fi comparate între ele.

2.2. Strângerea de oferte și alegerea corectă a executantului

Deseori, beneficiarul încredințează organizarea lucrărilor și inclusiv alegerea executanților biroului de arhitecți ales. La fel se întâmplă și în cazul cumpărării și montării unei case prefabricate la cheie: ofertantul poate conduce procedura de realizare a construcției deja de la faza de vizitare și inspectare a parcelei, până la finalizarea casei. Fie că veți alege singuri un executant principal sau mai mulți executanți separați pe profiluri și lucrări, este bine să faceți o selecție sistematică și să vă consultați cu un specialist în construcții independent sau cu un supraveghetor al lucrărilor de construcții, pe care să îl alegeți în baza experienței și referințelor lui anterioare. În practică, s-a demonstrat că este greșit ca investitorul să caute singur executanți pentru diferitele faze de construire și să organizeze activitatea eșalonată a acestora. Și aceasta deoarece în acest fel lucrările se fac deseori cu întârziere și apar mult mai multe complicații și modificări ale prețurilor inițiale, construcția devenind astfel mult mai scumpă. În acest sens, o soluție mai bună o constituie alegerea unui executant principal, care poate lucra cu subcontractanți. Astfel, responsabilitatea pentru organizarea lucrărilor, stabilirea și respectarea termenelor și a costurilor este preluată de către executantul principal, care va rezolva toate eventualele probleme în baza unui contract unic. La fel ca în cazul alegerii proiectantului și a supraveghetorului lucrărilor de construcție, este foarte important a alege executantul principal în baza experienței și referințelor acestuia. În acest sens, puteți cere informații și de la cunoscuți și prieteni.

2.3. Supravegherea lucrărilor de construcții

Supraveghetorul lucrărilor de construcții este o persoană, care are aceeași calificare ca și proiectantul sau executantul. Proiectantul clădirii poate fi și supraveghetorul lucrărilor, dacă nu este executantul acestora. Și investitorul poate desfășura activitatea de supraveghere a lucrărilor, dacă  are calificarea necesară. Executantul nu poate fi și supraveghetorul lucrărilor. Responsabilitatea supraveghetorului este de a asigura că lucrările de construcție se desfășoară în conformitate cu autorizația de construire și se prestează o muncă de calitate, care respectă reglementările și specificațiile atât ale produselor și materialelor folosite, cât și ale instalațiilor și dispozitivelor tehnologice. Supraveghetorul lucrărilor trebuie să primească de la executant atestate și certificate privind verificările și măsurătorile efectuate. Acesta mai are și sarcina de a asigura, că executantul respectă termenele stabilite, ține corect evidența stadiului lucrărilor în jurnalul de lucru, în care trebuie să înregistreze toate modificările și completările realizate. Aceste modificări și completări trebuie să fie aprobate în prealabil și de către proiectant și beneficiar. De cele mai multe ori este suficientă vizitarea șantierului de către supraveghetor o dată pe săptămână. Dar, prezența supraveghetorului pe șantier este obligatorie atunci când se betonează sau se incorporează elemente și materiale de susținere. De-a lungul desfășurării lucrărilor, supraveghetorul notează toate constatările sale în jurnalul de lucru, iar la finalizarea construcției semnează pentru executant un certificat privind fiabilitatea construcției. Supraveghetorul mai poate primi din partea beneficiarului și atribuția de a confirma modificarea amplorii lucrărilor și a prețurilor.

2.4. Contractul de construire a casei

Dacă este vorba de o construcție de proporții mici, atunci este suficient ca beneficiarul să confirme în scris  acceptarea ofertei (chiar și direct pe factura de avans). În schimb, în cazul unor proiecte de amploare, se recomandă foarte tare și chiar este aproape obligatoriu să încheiați un contract de execuție. În contract trebuie să fie menționate datele beneficiarului și ale executantului, date privind construcția, prețul de bază al execuției și al materialelor (cu referire la factura de avans),  modul de facturare și de plată, termenul de predare, termenul de garanție și reprezentanții părților contractuale.

3. Tipuri de construcții noi

3.1. Clasificare în funcție de modul de construire

În funcție de modul de execuție, construcțiile pot fi clasice sau prefabricate. În România sunt încă preferate construcțiile clasice. În mod tradițional asociem casele zidite cu conceptul siguranței și stabilității. Dar nu acordăm aceeași încredere caselor prefabricate. În sudul Europei, construcțiile clasice sunt cele mai frecvente, pentru că acestea absorb căldura soarelui în timpul zilei și o emană pe timp de noapte, când se răcesc suficient pentru a proteja din nou de căldură pe parcursul zilei următoare. În schimb, în zonele reci ale Europei construcțiile din lemn sunt foarte frecvente, pentru că pereții acestora au o bună termoizolație și păstrează în interiorul caselor căldura emanată de radiatoare și centrale termice. În țările scandinave, clădirile clasice sunt o raritate, pentru că pereții din cărămizi nu izolează termic la fel de bine ca cei din lemn. Pe lângă aceasta,  construcțiile din lemn rezistă foarte bine la condițiile climaterice de vânt puternic și ninsori abundente, și chiar la cutremure. Lemnul este un material de construcție ideal și pentru că are o greutate redusă și, deci, casele din lemn nu necesită o capacitate portantă ridicată a solului.

3.1.1. Casa zidită

Casele clasice sunt construite din cărămizi, mortar și elemente din beton. Lucrările se execută pe faze: mai întâi se toarnă fundația, după care se ridică treptat casa. Lucrările de zidire se mai numesc și construire fluidă sau umedă, pentru că liantul (mortarul) conține și apă, care trebuie să se evaporeze înainte de se a trece la următoarea fază. Aspectul pozitiv al acestui tip de construire este că poate fi oprit temporar. Astfel, putem planifica lucrările conform posibilităților temporale și financiare pe care le avem. Casele clasice pot fi construite și de indivizi, cu ajutorul unor membri de familie și a unor prieteni. Astfel, se pot reduce cheltuielile de construire.

3.1.2. Casa prefabricată

Casele prefabricate sunt construite de către specialiști constructori din elemente prefabricate. Cu excepția turnării plăcii-fundație din beton, restul lucrărilor sunt de montaj  uscat. De aceea, prețul caselor prefabricate este mai mic față de cel al caselor clasice, iar execuția este mai rapidă. Lucrările pot fi executate în orice anotimp și în orice condiții climaterice, pentru că majoritatea lucrărilor se execută într-o sală de producție. Și supravegherea procesului de producție se poate face foarte bine, pentru că toate elementele se fabrică conform unui plan exact. De aceea, montarea este foarte exactă și execuția este de calitate. Montarea casei se execută apoi foarte rapid și, deci, casa este tot timpul protejată de factorii de mediu. O casă prefabricată poate fi construită în două până la șase luni, perioada de construire depinzând de complexitatea, mărimea și tipul execuției.

3.2. Clasificare în funcție de material

3.2.1. Casă din beton armat

Betonul face parte din categoria materialelor de construcție naturale. Este solid, durabil, ignifug și rezistent la condiții de umezeală și condens. Betonul este compus dintr-un amestec de agregate, apă, aditivi chimici și ciment. Din cauza caracteristicilor sale termoizolante mai slabe și a impermeabilității sale la aburi, în procesul de construire a caselor betonul se folosește cel mai frecvent pentru execuția plăcilor dintre etaje, a pereților de susținere și a coloanelor, ca și a camerelor subsolului. Pentru construirea încăperilor subsolului și a elementelor structurale,  cei mai adecvați sunt bolțarii din beton. Bolțarii din beton tăiați în două părți la sfârșitul procesului de fabricare se folosesc mai ales pentru construirea gardurilor și a zidurilor de sprijin și de susținere. Subsolurile caselor se construiesc cel mai adesea cu bolțari din beton goi în interior (mai ales dacă presiunea asupra solului este ridicată), care se umplu apoi cu mortar și se întăresc suplimentar cu armatură.

3.2.2. Casă din cărămizi

Și cărămida clasică face parte dintre materialele de construcție tradiționale, naturale și ecologice, pentru că este fabricată din argilă, care este un material natural, complet renovabil și cu preț avantajos. Cărămizile vechi pot fi curățate și refolosite, de exemplu pentru fabricarea pavelelor, zidirea sobelor sau decorarea pereților și a zidurilor. La construirea caselor se folosesc cărămizi din argilă, care se incorporează cu mortar clasic sau izolant. Cărămizile șlefuite se incorporează cu adeziv. Pentru că prezintă o permeabilitate excelentă la vapori, cărămizile facilitează o reglare naturală a umidității din camere, asigurând în consecință un confort ridicat al locuirii.  Vara, cărămizile protejează împotriva supraîncălzirii, iar iarna rețin căldura. Construcțiile masive din cărămidă sunt rezistente la incendii și cutremure. Se poate construi o casă familială medie din cărămidă clasică într-o lună de zile.

3.2.3. Casă din porobeton

Porobetonul sau betonul spumos este un material de construcție din ce în ce mai frecvent folosit. Acesta conține nisip de silice, var, ciment și apă. Fabricarea bolțarilor din porobeton se face la temperaturi mai scăzute față de cele folosite pentru fabricarea cărămizilor. Bolțarii din porobeton pot fi complet reciclați. Construcțiile din bolțari din porobeton se execută rapid. Porobetonul este un excelent termoizolant și, de aceea, nu este necesară montarea unui strat termoizolant suplimentar pe fațadele casei. Deci, fațadele pot fi alcătuite doar din tencuială și stratul final. Ca adeziv pentru bolțari se folosește mortarul, care se aplică în straturi cu grosimea de câțiva milimetri. Datorită greutății reduse a porobetonului și a soluțiilor sistemice utilizate, construirea este de aproape trei ori mai rapidă față de construirea cu cărămidă clasică. Construirea cu bolțari din porobeton este foarte adecvată și pentru constructorii individuali, pentru că facilitează atât execuția cu simplitate a canalelor pentru instalații și a ancorărilor, cât și instalarea inserțiilor. Deși acest material are o greutate redusă, el asigură siguranța în caz de cutremur și incendiu.

3.2.4. Casă construită cu polistiren expandat

Casele pasive și casele cu consum redus de energie se construiesc în ultimul timp cu un sistem, compus din două straturi de polistiren expandat, cu adaos de  foi din grafit și miez din beton, care contribuie la îmbunătățirea proprietăților termoizolante. De asemenea, acest sistem de construire împiedică apariția de porțiuni în care se pierde căldura din încăperi. Sistemul este compus din toate componentele necesare construcției. Acest sistem este preferat și pentru că este exact și previzibil, fapt pentru care lucrările se execută cu rapiditate. Casele de locuit construite cu sistemul din polistiren expandat nu se supraîncălzesc pe timp de vară și sunt stabile termic. Cheltuielile cu încălzirea sunt foarte mici, în jur de 150,00 EUR pe an. Elementele sistemului sunt ușor de montat. Acestea se incorporează unul după altul, după care se pune plasa de armatură. La sfârșit, în orificii se toarnă betonul.  Construirea se face rapid, cam un etaj pe zi. Tot într-o zi se toarnă și betonul. Întreaga casă poate fi construită în trei săptămâni.

4. Procedura de lucru

4.1. Lucrările pregătitoare: delimitarea construcției, asigurarea șantierului, pornirea lucrărilor

Înainte de a raporta începerea lucrărilor de construire, trebuie în mod obligatoriu să fie delimitat obiectul. Atunci când se face delimitarea construcției trebuie să fie neapărat prezent și supraveghetorul lucrărilor de construcție, pentru că chiar în cadrul acestei proceduri se pot face greșeli esențiale, care se repară ulterior foarte greu și cu multe costuri. Începerea construirii casei se raportează la primărie cu cel puțin 8 zile înainte de pornirea lucrărilor. La cererea de pornire a lucrărilor se anexează atât Proiectul de execuție, cât și Procesul-verbal privind delimitarea construcției. Înainte de pornirea lucrărilor, executantul mai trebuie să pregătească și parcela pentru construire. Investitorul și supraveghetorul lucrărilor de construcție anunță executantul, că poate porni lucrările și îi înmânează toată documentația necesară. Șantierul trebuie să fie asigurat și marcat cu o tablă, pe care să se scrie datele proiectului de construire.

4.2. Construirea casei

Etapele de construire a casei depind de modul de construire. În cazul unei case prefabricate, se toarnă fundația și se execută amenajarea exterioară a casei. În schimb, dacă se zidește o casă, se execută fundația, zidurile, cadrul acoperișului și acoperișul (faza a 3-a de construire). În exterior se execută toate racordurile la rețelele de utilități publice ale infrastructurii edilitare (de alimentare cu apă și electricitate, de canalizare și drenaj). În interiorul casei se execută toate instalațiile electrice și mecanice, ca și restul lucrărilor meșteșugărești de finalizare a construcției. Executantul are obligația de a respecta Proiectul de execuție, iar supraveghetorul lucrărilor are obligația de a atenționa cu privire la eventualele erori și disfuncționalități. Proiectul de execuție nu poate fi modificat fără acceptul scris al proiectantului.

4.3. Cererea de dare în folosință a casei

După finalizarea lucrărilor, investitorul trebuie să obțină autorizația de dare în folosință a casei. Cererea de dare în folosință se depune la primărie. La aceasta se anexează declarațiile proiectantului, supraveghetorului lucrărilor și executantului privind realizarea lucrărilor în conformitate cu autorizația de construire și îndeplinirea cerințelor reglementărilor în domeniu. La cerere se mai anexează și Proiectul lucrărilor executate. Dacă pe parcursul construirii casei nu s-au făcut modificări esențiale, atunci Proiectul lucrărilor executate nu este necesar, ci se pot marca sau schița modificările doar în Proiectul de execuție.