Documentația de construire

1. Documentația de construire

Documentația de construire, în general, este împărțită în două părți: proiectul tehnic al construcției și documentația tehnică. Proiectul tehnic al construcției conține toate informațiile generale pentru obținerea acordurilor, avizelor, deciziilor și avizelor pentru începerea construcției, în timp ce documentația tehnică include toate datele și starea după finalizarea construcției. Atât proiectarea, cât și documentația tehnică sunt indisolubil legate de procesul de construcție. Regulamentul privind documentația tehnică de proiect stabilește conținutul detaliat, tipurile și modalitatea de întocmire a planurilor care alcătuiesc documentația tehnică de construcție.

„Documentația de construcție include informații despre locație, obținerea acordului, aprobări, soluții și autorizații, documente de proiect, autorizație de construcție, schimbarea categoriei de folosință și recepția lucrărilor de construcții.”

2. Informații despre locație

Informațiile despre locație sunt emise de primăria responsabilă de zona în care se află terenul de construcție. Informațiile despre locație sunt emise în conformitate cu reglementările privind procedura administrativă și cu plata taxelor administrative. În general, informațiile despre locație sunt solicitate în trei cazuri: în scopul construirii unei clădiri sau executării lucrărilor pe teren sau pe clădire, în scopul transferuri imobiliare și în scopul determinării parcelei de construcție pentru o clădire existentă. Informațiile despre locație fac parte din proiectul de obținere a autorizației de construire.

3. Obținerea acordului

Acordul pentru construcție se obține de la emitentul competent pentru acest acord, care confirmă că documentația de proiect a fost întocmită în conformitate cu toate condițiile stabilite. Fiecare proiectant, adică investitor, este obligat să ceară de la cei interesați și competenți emitenți să-și definească condițiile pentru realizarea proiectului înainte de a începe proiectul. Pe lângă cererea completă trebuie atașată o soluție conceptuală. În timpul pregătirii documentației proiectului, proiectantul trebuie să invite pe toți emitenții consimțământul să-și dea acordul sub formă de documente scrise.

3.1. Obținerea acordului de la vecini

În unele cazuri, trebuie să solicitați acordul vecinilor. Unul dintre cele mai tipice exemple este construirea unei case mai aproape de limita parcelei decât permit condițiile de proiectare sau așa cum este determinat de informațiile despre locație. Dacă doriți să construiți o casă mai aproape de limita parcelei, trebuie să obțineți acordul scris al vecinului a cărei proprietate va fi apropiată de casa dvs., că acesta este de acord și că a fost informat despre aceasta.

3.2. Obținerea acordului de la Institutul Național al Patrimoniului

Dacă este o clădire care a fost declarată bun cultural protejat, adică un monument istoric, trebuie să obțineți acordul Institutului Național al Patrimoniului din România, care este responsabil pentru protecția patrimoniului cultural, precum și restaurarea clădirilor în conformitate cu Legea privind protecția bunurilor culturale. Gradul de protecție al clădirii depinde de strictețea regulilor sau propunerilor după care trebuie să renovați clădirea. În unele cazuri, dimensiunile clădirii trebuie să rămână aceleași, ceea ce înseamnă că aceasta nu trebuie modernizată sau extinsă, iar în alte cazuri, fațada trebuie să rămână aceeași, adică trebuie readusă la starea inițială în timpul renovării. Obiectele cel mai strict protejate nu trebuie schimbate în niciun fel, nici din interior, nici din exterior, deci nu mai rămâne decât să le refaceți conform desenelor originale în modul și cu utilizarea materialelor originale sau cât mai autentice, dacă acestea nu se mai găsesc sau nu se mai produc. Cu siguranță este cel mai scump tip de restaurare.

„Dacă întreaga clădire sau o parte a acesteia a fost demolată parțial sau complet și nu există documente originale pe baza cărora să se poată trage concluzii cu privire la aspectul inițial al clădirii, aceasta trebuie definită, cu ajutorul și cooperarea experților de la Institutul Național al Patrimoniului, în vederea refacerii acelor elemente ar putea fi efectuate fără dăunarea autenticității întregului.”

3.3. Obținerea acordului legate de protecția mediului

Acordurile de mediu cauzează deseori cele mai multe bătăi de cap pentru solicitanții autorizațiilor de construire. Dacă obiectul se află într-o zonă aflată sub protecție de stat ca mediu ecologic, va trebui să respectați îndrumările prescrise de organizația competentă pentru protecția și conservarea mediului. Se întâmplă adesea că o clădire rezidențială să poată fi construită doar pe o suprafață limitată a parcelei, deoarece în apropiere există apă curgătoare sau apă subterană, care ar putea fi pusă în pericol de construcția acesteia. Se mai poate întâmpla ca o parte a terenului să fie într-o zonă în care este interzisă orice construcție. Dacă întregul teren este situat într-un astfel de loc, nu veți putea construi.

4. Documentația proiectului

4.1. Ce este proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire (PAC)?

Documentația de proiect include mai multe tipuri de planuri diferite, în care fiecare plan individual sau plan are propriul scop și este o parte obligatorie a documentației proiectului. Proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construire deține două părți: piese scrise și piese desenate. Cele scrise conțin: deviz general, date despre investiții, memorii generale și cele pe specialități, studiul geotehnic, fișe și documentația tehnică pentru dobândirea avizelor, referate pentru verificarea proiectului. Piesele desenat conțin planurile generale și planșe pe specialități.

4.2. Autorizație de construire

Obținerea unei autorizații de construire valabilă este o condiție pentru realizarea construcției, reconstrucției unei clădiri sau construcției de înlocuire. Lucrările de construcție pot începe doar pe baza unei autorizații de construire. Autorizația de construire este actul de autoritate al administraţiei publice locale care acordă permisiunea de construire și prescrie condiții specifice care trebuie respectate în timpul construcției. Există anumite excepții, cum ar fi clădirile simple, care nu necesită obținerea autorizației de construire înainte de construcție, dar numai dacă o astfel de construcție este în conformitate cu certificatul de urbanism valabil și că procesele, dimensiunea și modalitatea de construcție sunt în conformitate cu legea și reglementările prescrise.

4.3. Schimbarea categoriei de folosință

Schimbarea categoriei de folosință, adică schimbarea scopului clădirii , se referă la executarea tuturor lucrărilor care nu constituie o construcție și nu modifică aspectul exterior sau dimensiunea clădirii. Schimbarea scopului este un tip de schimbare în ceea ce privește utilizarea obiectului, care implică o creștere a impactului obiectului asupra mediului. Toate lucrările legate de schimbarea scopului pot fi începute fără autorizația de construire, dar numai cu condiția ca investitorul să obțină informații despre locație care să ateste că schimbarea de folosință este în conformitate cu certificatul de urbanism.

4.4. Recepția lucrărilor de construcții

Recepția lucrărilor de construcții este considerată baza sau condiția pentru a se începe cu utilizarea clădirii. Procesul verbal de recepție se eliberează de organul administrativ competent pentru lucrări de construcție la finalizarea inspecției tehnice a clădirii. Dacă din dovezile atașate reiese clar că obiectul nu poate fi folosit sau întreținut în conformitate cu reglementările,  nu poate fi eliberată. Pe durata recepției trebuie să puneți la dispoziția comisiei documentația de proiectare și execuție a construcției, precum și toate documentele relevante care pot fi cerute de aceasta.