Merită să renovați un apartament înainte de a-l vinde sau nu?

Majoritatea proprietarilor decid asupra unei renovări cosmetice înainte de a vinde proprietatea. Aceasta se referă la lucrări de suprafață, cum ar fi rindeluirea parchetului, vopsirea, înlocuirea plăcilor, a obiectelor sanitare deteriorate sau a tâmplăriei vechi din lemn. Cu toate acestea, chiar și lucrările mai mici reprezintă astăzi „o adevărată bogăție”:  parchetului cu lăcuire costă în jur de 60-100 RON/mp; achiziție + montaj greie și faianță în jur de 120-150 RON/mp și peste, etc.

Cu alte cuvinte, o renovare cosmetică a unui apartament vă poate costa în jur de 5.000-10.000 RON. Ca să nu mai vorbim de o renovare completă. Până la 150.000 RON ar trebui alocați pentru renovarea completă a unui apartament de 65 mp.

Există însă o problemă. Nu orice investiție este profitabilă. Dacă investiți 100.000 RON în renovarea unui apartament și reușiți (în ciuda negocierilor) să creșteți prețul cu doar 75.000 RON, de fapt sunteți în pierdere.

De aceea, apare o întrebare cheie - merită renovarea apartamentului sau este mai bine să vindeți apartamentul în starea actuală și să lăsați cumpărătorul să îl adapteze singur?

Răspunsul nu este atât de simplu. În cele ce urmează, vom analiza toți factorii care afectează rentabilitatea acestei investiții, așa cum sunt percepuți de evaluatorii imobiliari.

Factorii care afectează profitabilitatea renovării apartamentelor

Locația - cel mai important factor pe care nu îl puteți schimba!

Dacă există o regulă care se aplică în lumea imobiliarelor, aceasta este că locația este foarte importantă!

Dacă vindeți un apartament într-o zonă atractivă a orașului, aproape de centru, universități sau artere importante, cererea va fi mare chiar dacă acesta se află într-o stare puțin mai proastă. Cumpărătorii sunt mai dispuși să achiziționeze o astfel de proprietate și să investească singuri în renovarea acesteia, doar după gustul lor. Pe de altă parte, nici cu renovarea apartamentului nu veți da greș. Mulți cumpărători nu au voința sau dorința de a se ocupa de meșteri, alocă timp pentru lucrări pline de zgomot și praf, iar în filtre bifează opțiunea unui apartament renovat.

Cu alte cuvinte, dacă apartamentul dumneavoastră se află într-o locație „prime”, nu veți da greș cu renovările, doar veți majora prețul și veți vinde proprietatea mai repede. În clădirile vechi, se recomandă întotdeauna o renovare completă, care include înlocuirea instalațiilor. Totuși, dacă nu aveți timp sau bani pentru a renova un apartament într-o locație bună, acesta se va vinde cu siguranță, este adevărat, la un preț mai mic, dar totuși competitiv pe piață.

Pe de altă parte, dacă apartamentul dumneavoastră este departe de centru sau este situat la periferia orașului, o renovare completă nu va ajuta prea mult. Cei care cumpără un apartament la periferie caută un preț accesibil, nu o proprietate decorată luxos. Evaluatorii avertizează: dacă prețul maxim atins pe metru pătrat în cartierul respectiv este de 12.500 RON, nu veți putea vinde proprietatea cu 15.000 RON/mp doar pentru că ați postat parchet nou sau ați înlocuit obiectele sanitare. Prin urmare, renovările mai scumpe nu merită în acest caz.

Concluzie: renovarea se amortizează doar până la limita la care prețul real al imobilului din locația respectivă nu „depășește”.

Nu veți crește semnificativ valoarea unui apartament într-o locație mai slabă, nici măcar după o renovare costisitoare.

Starea actuală a apartamentului afectează amploarea renovării!

Un alt factor cheie este starea reală a proprietății. Există o diferență uriașă între un apartament care necesită doar „reîmprospătare” și unul care are nevoie de o reconstrucție completă.

Dacă apartamentul este funcțional, fără umezeală și deteriorări ale pardoselilor și pereților, cu pardoseli păstrate și instalații bune, atunci se recomandă o investiție minimă. Vopsirea, înlocuirea elementelor mici, cum ar fi robinetele, și curățarea profundă pot îmbunătăți considerabil aspectul apartamentului, cu costuri relativ mici. Renovarea cosmetică este cea mai rentabilă.

Cu toate acestea, dacă apartamentul are instalații sanitare dărăpănate, o baie veche cu gresie spartă, rosturi deteriorate și obiecte sanitare îngălbenite, prezența vizibilă a mucegaiului și geamuri greu de deschis/închis, vor fi necesare mai multe lucrări. Cumpărătorii văd acest lucru ca un minus uriaș și se așteaptă ca prețul pe metru pătrat să scadă. În astfel de situații, renovarea se meritează întotdeauna. Mai mulți cumpărători vor fi interesați, proprietatea se va vinde mai repede, la un preț mai mare, deoarece nu sunt necesare investiții ulterioare.

De asemenea, este important să înțelegem psihologia cumpărătorilor: majoritatea își doresc un apartament în care să se poată muta imediat, cu lucrări mici precum zugrăvirea, schimbarea robinetelor sau a iluminatului, fără proiecte majore de construcție care durează săptămâni întregi. De aceea, multe apartamente din clădiri vechi, care nu au fost renovate de 20-30 de ani, sunt listate în anunțuri luni de zile sau sunt vândute la un preț semnificativ mai mic decât prețul inițial.

Concluzie: cu cât starea apartamentului este mai proastă, cu atât renovarea merită mai mult.

Grup țintă de cumpărători - cine vă cumpără apartamentul?

Vindeți o garsonieră lângă universitate, un apartament de familie de 80 mp sau un penthouse de lux? Răspunsul la această întrebare afectează direct rentabilitatea renovării.

În cazul apartamentelor și garsonierelor mai mici, renovarea merită de obicei. Acestea sunt cumpărate de tineri, studenți, persoane cu un buget limitat. Acest grup țintă nu dorește să investească suplimentar în imobiliare, ci caută un apartament care poate fi ocupat imediat, după predarea cheilor și semnarea contractului.

Dacă vindeți un apartament de familie cu două sau trei camere, în acest caz cumpărătorii își doresc un spațiu funcțional, dar și să și-l adapteze. Ce înseamnă asta? În acest caz, renovările care includ rindeluirea parchetului, înlocuirea gresiei, instalarea de obiecte sanitare sau ferestre noi se vor amortiza, deoarece aceste investiții afectează funcționalitatea spațiului. De asemenea, merită să le oferiți o baie renovată și o bucătărie funcțională, deoarece, în majoritatea cazurilor, cumpără un apartament pe credit și au fonduri limitate pentru meșteri, imediat după mutare.

Lucrările care îmbunătățesc estetica și personalizează spațiul, cum ar fi instalarea de jaluzele, mobilier, corpuri de iluminat scumpe etc., le puteți „sări”. Mai mult, este de dorit.

Când vine vorba de penthouse-uri de lux, o renovare completă a unor astfel de apartamente se poate dovedi a fi ca și cum ați cumpăra o garsonieră, sau chiar mai mult. Este adevărat că prin renovare veți majora prețul proprietății cât mai mult posibil, dar cererea pentru aceasta va fi mare chiar dacă nu investiți mult în renovarea acesteia. Cumpărătorii unor astfel de proprietăți doresc de obicei să aleagă singuri fiecare detaliu, pun întrebări în fiecare etapă și cel mai sigur este să facă doar renovări cosmetice.

Există un alt grup de cumpărători, cei care cumpără un apartament ca investiție. Cel mai bun exemplu sunt cumpărătorii care cumpără un apartament în locații „prime” pentru a-l închiria, cel mai adesea ca variantă „apartament pentru o zi”. Aceștia caută „matematică pură”. Vor să cumpere un apartament la cel mai mic preț posibil și să-l renoveze singuri conform standardelor de închiriere. În acest caz, renovarea nu merită, decât atunci când instalațiile sunt nefuncționale.

Evaluatorii imobiliari subliniază că apartamentele care arată curate și ordonate, nu neapărat luxoase, se vând cel mai repede. Acele proprietăți care dau impresia de neglijență se vând cel mai slab.

Starea pieței imobiliare - momentul este crucial!

Piața imobiliară nu este statică. Există perioade în care cererea este la apogeu - de exemplu, înainte de începerea anului studențesc, și atunci apartamentele se vând mai repede, chiar și fără renovări.

Dacă situația pieței este favorabilă, așa cum a fost în ultimii ani în țară, renovările costisitoare nu sunt necesare. Veți vinde apartamentul relativ repede chiar și în starea sa originală, dar cu siguranță veți crește prețul renovându-l. Din ce în ce mai mult, tendința este ca și cumpărătorii să dorească să investească singuri, să mobileze apartamentul în funcție de cerințele și preferințele lor. Vor cumpăra un apartament chiar dacă are nevoie de o renovare serioasă, doar pentru a „acapara” acea locație sau preț.

Totuși, atunci când situația pieței nu este ideală, concurența crește. Cumpărătorii sunt mai pretențioși, iar apartamentele renovate vor avea un avantaj. Atunci, un apartament care arată ca și cum ar fi pe coperta unei reviste se va vinde imediat, în timp ce apartamentele dărăpănate vor fi promovate luni de zile. Evaluatorii subliniază că atunci renovarea nu numai că crește prețul, dar este adesea singura modalitate de a realiza vânzarea într-un timp rezonabil.

Atunci renovarea poate fi factorul cheie care accelerează vânzarea și crește prețul cu cel puțin 10%.

Costurile de renovare față de câștigurile potențiale

În cele din urmă, totul se reduce la matematică. Dacă trebuie să alocați 100.000 RON pentru renovare, iar prețul apartamentului nu poate crește cu mai mult de 75.000 RON, evident că sunteți pe pierdere. În aceste situații, renovarea nu va face decât să accelereze vânzarea, dar veți avea pierderi în ceea ce privește prețul, așa că renovarea nici măcar nu merită.

Dar dacă aveți un apartament într-o locație bună, care va arăta decent chiar și cu o renovare cosmetică de 25.000 RON, și puteți crește prețul cu 50.000 RON, este considerată o investiție excelentă.

De aceea, este cel mai important să calculați valoarea rentabilității investiției înainte de a începe lucrările. Este întotdeauna recomandabil să angajați evaluatori imobiliari autorizați, care vă vor ajuta în decizia finală și în atingerea prețului maxim la vânzarea apartamentului. Evaluatorul imobiliar vă va percepe între 800 și 1.600 RON pentru angajamentul său, inclusiv analiza pieței și pregătirea studiului.

Căutați experți în care să aveți încredere pentru evaluări imobiliare? Trimiteți o cerere către evaluatori imobiliari cu experiență și bine cotați din zona dvs. - gratuit și fără obligații!

Calitatea lucrărilor este, de asemenea, importantă. O greșeală frecventă a proprietarilor de imobiliare este instalarea de laminat ieftin peste parchet, vopsirea plăcilor uzate, instalarea de acoperiri noi peste instalații vechi și uzate, toate pentru a economisi bani. Cumpărătorii experimentați vor observa rapid că renovarea a fost făcută doar pentru a „mânji ochii” și că vor avea o investiție mai mare decât ar cumpăra un apartament dărăpănat.

O renovare prost făcută poate chiar reduce prețul apartamentului, deoarece cumpărătorii văd un cost suplimentar în demolarea soluțiilor dvs. noi, dar de calitate inferioară. Un cumpărător experimentat va aprecia întotdeauna un apartament cu instalații electrice și sanitare înlocuite mai mult decât unul cu tehnici decorative costisitoare pe pereți putrezi.

Dacă ați decis să renovați apartamentul înainte de a-l vinde, găsiți meșteri experimentați care oferă cea mai bună calitate și cel mai mare volum de muncă pentru prețul oferit. În acest fel, veți maximiza raportul investit: primit.

Căutați meșteri cărora să le încredințați renovarea apartamentului dvs.? Trimiteți o cerere către companii cu experiență și bine cotate pentru renovări complete în zona dvs. - gratuit și fără obligații!

Când merită să renovați un apartament înainte de a-l vinde?

Renovarea apartamentului are întotdeauna sens în următoarele situații:

• când apartamentul se află într-o stare critică, este plin de umezeală și cu instalații dărăpănate - dacă pereții sunt negri de mucegai, mirosul de umezeală este neplăcut, cumpărătorii vor fugi „oricum ar fi”. Aici, renovarea este o condiție pentru ca apartamentul să fie vândut în totalitate. Fără aceasta, singura opțiune este să scădeți prețul semnificativ - cu mult mai mult decât ar costa remedierea;
• când doriți o vânzare rapidă - astăzi cumpărătorii caută adesea anunțuri cu criterii clare în filtre: „ocupare imediată” sau „renovat”. Astfel de apartamente atrag automat mai multă atenție și există mai puține negocieri despre preț;
• când este într-o locație bună - pur și simplu creșteți prețul. Un apartament renovat într-o locație bună atrage cumpărători cu un buget mai mare. Cu toate acestea, nici aici nu trebuie exagerat. Dacă investiți prea mult în materiale de lux, există riscul să nu vă puteți recupera investiția;
• atunci când sunt necesare investiții cosmetice mai mici - atunci renovarea se meritează întotdeauna. Lucrările cosmetice sunt relativ ieftine, se execută rapid și îmbunătățesc semnificativ prima impresie. De aceea, experții recomandă cel puțin o „împrospătare” minimă a apartamentului înainte de a fi scos la vânzare;
• în cazul garsonierelor care ar trebui să fie gata de ocupare imediată - acestea sunt cel mai adesea cumpărate de cupluri tinere care își caută primul apartament sau de studenți. În ambele cazuri, criteriul principal este funcționalitatea, fără investiții suplimentare. Având în vedere suprafața mai mică, costul renovării este semnificativ mai mic decât în ​​cazul apartamentelor mai mari;
• atunci când doriți să ascundeți defectele funcționale - apartamentele cu o dispunere deficitară a camerelor, un coridor îngust sau o lipsă de lumină naturală pot arăta mai funcționale și aerisite cu tencuieli, compartimentări cu panouri de gips-carton și alte intervenții. Scopul aici nu este de a „înșela” clientul, ci de a arăta potențialul maxim al spațiului.

Dacă v-ați hotărât să renovați parțial apartamentul vostru, trebuie să știți că renovarea băii și a bucătăriei merită întotdeauna. Un alt sfat: nu renovați după gustul vostru, ci după gustul pieței. Alegeți culori neutre, concentrați-vă pe aerisire (astfel de apartamente par optic mai mari), pardoselile din lemn și gresia imitație piatră sunt întotdeauna o alegere sigură.

Care este concluzia atunci: merită renovarea? Răspunsul este: da, dar numai dacă este strategică. Ideea nu este ca apartamentul tău să arate ca dintr-un catalog, ci ca investiția să aibă sens și să vi se răsplătească de multe ori. Prin urmare, cel mai bine este să consultați evaluatori imobiliari. Rolul lor nu este doar de a determina valoarea actuală a apartamentului, ci și de a evalua cât de mult pot crește realist anumite investiții prețul apartamentului pe piață.

În orice caz, renovarea va fi întotdeauna rentabilă dacă s-au spart țevile din apartament, aveți o problemă cu instalațiile electrice și umezeală capilară pe pereți.