Evaluarea imobiliară: Cum să majorați valoarea imobilelor?

De ce se face o evaluare imobiliară și cine are nevoie de ea?

Dacă doriți să contractați un credit pentru locuințe, primul pas care trebuie făcut este evaluarea imobilului pe care doresc să-l cumpere.

Persoanele care contractează un împrumut pentru a-şi rezolva problema locuinţei trebuie să treacă mai întâi prin procesul de evaluare. În caz contrar, banca nu le va acorda un împrumut pentru locuință.

Evaluarea imobilului este importantă pentru cei care doresc să-și închirieze imobilul, fie lunar, fie ca „apartament pentru o zi”, precum și pentru cei care intenționează să-l vândă. La fel ca în orice vânzare, se aplică zicala populară „fiecare bărbat își laudă calul”, totuși, atunci când vine vorba de imobiliare, trebuie să priviți imaginea de ansamblu. Bonitatea unui imobil se bazează pe valoarea sa reală și pe cererea pieței. Dacă închiriați/vindeți un apartament sau o casă, puneți-vă o întrebare simplă - merită acea proprietate atâția bani cât ați estimat că este și ați fi dispus să o plătiți acea sumă?

Persoanele  care doresc să închirieze sau să vândă un apartament sau o casă au adesea îndoieli cu privire la modul în care să le evalueze, de exemplu ce preâ să pună. O evaluare imobiliară le poate fi de mare ajutor. Pe baza acestuia, vor putea oferi un preț realist și adecvat.

Și cum se evaluează valoarea imobiliară? Prin observarea și analiza amănunțită și detaliată a pieței, de ex. prin comparație cu alte proprietăți de pe piață. Se efectuează de către un evaluator autorizat care dă o opinie obiectivă asupra valorii imobilului care face obiectul evaluării.

Ce taxă  va percepe evaluatorul imobiliar? Prețul evaluării imobilului depinde de mărimea obiectivului, statutul și statutul juridic etc. Angajarea unui evaluator al valorii unui apartament, spațiu de birouri sau teren, cu analiza de piață și întocmirea unui studiu, variază între 160 si 320 EURO.

Și în cine ar trebui să ai încredere pentru o evaluare imobiliară? Trimiteți o cerere către evaluatorii imobiliari corespunzători din zona dvs. - gratuit și fără obligații!

Ce factori afectează evaluarea imobiliară?

Fie că doriți să puneți cel mai bun preț  posibil, atunci când închiriați un apartament sau spațiu de birouri, sau să majorați cererea dvs.  dacă vindeți  un bun imobiliar, este important să știți ce factori afectează evaluarea valorii proprietății.

Împărțim factorii în cei care afectează inevitabil valoarea imobiliară și cei care ajută la majorarea valorii respective. În continuare ne vom ocupa de a doua grupă de factori, dar nu este deplasat să menționăm și factorii din prima grupă.

Există mai mult de 20 de factori care afectează valoarea unui bun imobiliar. Principalii factori care se iau în considerare la evaluarea valorii sunt: ​​numărul de etaje, amplasarea și microlocația, orientarea apartamentului, structura (camere multiple), nivelul dotării. Dacă ar fi să ne uităm la procent, amplasarea imobilului îi afectează valoarea cu aproximativ 30%; etajul pe care este amplasat afectează aproximativ 10% (dacă, de exemplu, apartamentul este la demisol, prețul acestuia este mai mic cu 10-15% față de apartamentul situat între primul și al patrulea etaj, tot dacă apartamentul este la un etaj superior, prețul său este, de asemenea, în acest caz în caz mai mic, iar motivul sunt în mare parte lifturile vechi într-un număr mare de clădiri rezidențiale); conservarea apartamentului are și o pondere de aproximativ 10% în preț (mai simplu explicat - înseamnă că este necesar să se pună deoparte aproximativ 10% din prețul apartamentului pentru a-l renova și dacă acest lucru s-a făcut înainte vânzarea, suma este calculată în preț).

Structura (numărul de camere) este, de asemenea, un factor important. Deși pentru mulți este surprinzător faptul că suprafața apartamentelor mici (până la 35 m2) este mai scumpă decât cea a suprafețelor pătrate mai mari, există două explicații logice pentru aceasta. Apartamentele cu mai puțini metri pătrați  sunt cumpărate mai mult, adică. sunt mai mulți cumpărători pentru eile- din cauza prețului de pornire mai mic (număr mai mic de metri pătrați), a facturilor potențial mai mici, dar și din cauza stilului de viață aglomerat care a dus la faptul că apartamentul ne servește doar pentru a dormi în el. Un alt motiv este lipsa garsonierelor, precum și diferența enormă între cerere și ofertă. Și anume, nu sunt multe clădiri înalte în ofertă pentru că se majorează  semnificativ costurile de construcție pentru investitori. Investitorii trebuie să aloce mult mai mulți bani pentru o clădire care va găzdui un număr mai mare de garsoniere.

Garsonierele sunt primele vândute cumpărătorilor  cu bani gheață.. În cele mai multe cazuri, un cumpărător este găsit în mai puțin de o săptămână.

Nu doar garsonierele  au un preț mai mare pe metru pătrat. Deși nu sunt foarte multe apartamente peste 130 de metri pătrați, nici potențialii cumpărători nu sunt mulți, dar apartamentele spațioase, cu mai multe camere sunt considerate lux și prestigiu pentru cei care sunt gata să plătească o sumă mai mare.

În ceea ce privește structura, este important de menționat aspectul camerelor. El afectează și prețul bunurilor imobiliare.

Pe lângă cei cele menționate mai sus, există și alți factori care afectează direct valoarea imobiliarului: disponibilitatea parcării (prima și întrebarea  de bază a potențialilor cumpărători este dacă vor avea parcare); indiferent dacă clădirea are sau nu lift - dacă răspunsul este da, prețul apartamentului poate fi cu 20 până la 30% mai mare față de o clădire fără lift, vechimea clădirii - clădirile noi sunt aproape întotdeauna mai scumpe decât cele clădirile mai vechi.

Dacă apartamentul este situat într-un bloc care nu are lift, este puțin probabil că persoanele în vârstă  sau persoanele cu copii să decidă să-l cumpere.

Am menționat factorul de localizare și microlocația. Factorul de locație se referă la cât de aproape este imobiliarul de centrul orașului, cu cât este mai aproape de centrul orașului, cu atât prețul acestuia va fi mai mare. Factorul de microlocație se referă la împrejurimile imediate ale bunului imobiliar -  apropierea de școli și grădinițe, centre de sănătate, oficii poștale și magazine. Apropierea de facilități care sunt importante pentru viața de zi cu zi a oamenilor va majora  prețul bunurilor imobiliare.

Evaluarea valorii imobilului, adică procedura în sine, se desfășoară astfel: evaluatorul efectuează mai întâi o inspecție a imobilului (turul imobilului) și apoi întocmește un raport detaliat în care trece factorii decisive  pe care i-am enumerat mai sus.

Raportul întocmit de evaluator trebuie să fie foarte minuțios și nu trebuie exclus niciun articol, doar astfel se va determina cu precizie valoarea, adică prețul bunurilor imobiliare.

După evaluarea factorilor decisivi se recurge la metoda comparativă. Se compară cu imobilele promovate și comercializate de aceeași metri pătrați, structură și locație sau similare. Astfel se ajunge la valoarea finală a imobilului.

Nu putem influența locația, numărul de etaje, existența unui lift, orientarea clădirii, dar sunt factori pe care îi putem influența. Tocmai aceștia sunt factorii din a doua grupă cu care putem majora  valoarea imobilului. Pentru ca  valoarea imobilelor de închiriat sau de vânzare să crească, prima impresie pe care o va face asupra unui potențial cumpărător sau potențial chiriaș trebuie să fie una pozitivă.

Prețul imobilului poate fi ajustat prin renovare. Dacă  valoarea proprietății este afectată și de starea instalațiilor sanitare, vechimea instalațiilor, uzura tâmplăriei, utilajelor și alți factori care vor afecta ulterior șederea locatarilor, este clar că acestea trebuie să fie asanate sau renovate. Valoarea apartamentelor sau caselor renovate este întotdeauna mai mare.

Cum să majorați valoarea imobilului singur sau cu ajutorul unui meșteșugar?

Renovarea unui apartament sau a unei case se face cu scopul de a majora valoarea imobilului care va fi vândut/închiriat sau atunci când pur și simplu dorim să ne facem spațiul de locuit mai frumos și confortabil.

Oricare ar fi motivul, necesită o planificare atentă și punerea în aplicare a diferitelor strategii.

În timpul renovării, cheltuielile financiare semnificative sunt inevitabile. Prin urmare, mai jos am identificat cinci factori care au cea mai mare influență asupra primei impresii și, prin urmare, asupra creșterii prețului apartamentelor.

Înlocuirea tâmplăriei

Dacă observați condens pe suprafețele de sticlă (sticlă tulbure și picături de apă pe ferestre și uși de balcon), că în timpul ploii abundente apa pătrunde în interior, aerul rece pătrunde prin rosturi, dacă simțiți un curent de aer în imediata apropiere a tâmplăriei închise și vedeți mucegai, toate acestea sunt indicatori clari  că tâmplăria trebuie înlocuită.

Înlocuirea tâmplăriei este necesară și în cazul în care ferestrele și ușile nu pot fi deschise/închise corect și dacă necesită prea multă forță și presiune, se aud sunete din exterior ca și cum ar fi în casă sau apartament, adică dacă izolarea fonică este afectată. Dacă lemnul este crăpat, decojit sau, în cel mai rău caz, putrezit, nu numai că îi va afecta funcționalitatea, ci și estetica întregului spațiu. Și estetica este cea care influențează cel mai mult prima impresie.

Privind procentual, starea tâmplăriei și lăcătușeria are un impact de 5% asupra valorii casei/apartamentului, adică prețul imobilului va scădea cu 5% dacă tâmplăria acestuia este în stare proastă.

Tâmplăria și lăcătușeria  din apartament își au durata lor, iar nevoia înlocuirii lor este mai mult decât evidentă pentru viitorii cumpărători.

Înlocuirea tâmplăriei nu este o investiție mică, dar va contribui la confort și îmbunătățirea valorii estetice a întregii proprietăți. Tâmplăria nouă, instalată corespunzător în timpul evaluării înseamnă o mai bună izolare termică și fonică,  securitate și protecție antiefracție. 

La înlocuirea tâmplăriei se pune întrebarea ce ferestre să alegeți - din lemn, PVC sau aluminiu? Deși fiecare dintre materialele menționate are propriile avantaje și dezavantaje, tot mai mulți oameni aleg tâmplăria PVC la renovare. Există mai multe motive pentru aceasta: pe lângă faptul că sunt mai ieftine în comparație cu ferestrele din lemn și aluminiu, ferestrele din PVC au o durată de viață lungă și necesită întreținere minimă (spre deosebire de ferestrele din lemn), iar întrucât sunt buni izolatori, îndeplinesc cerințele necesare de eficiență energetică (izolație mai bună față de aluminiu).

Acesta este un avantaj foarte important al tâmplăriei PVC, deoarece ferestrele, în general, pot avea până la 30% din pierderile de căldură ale clădirii.

Cât costă ferestrele din PVC? Deși prețul depinde de dimensiune, formă, cadru, sticlă și mecanism de deschidere, se poate spune că pentru o fereastră obișnuită din PVC cu geam dublu ar trebui să alocați între 85 și 160 EURO.

Apropo de ferestre, este foarte recomandat să aruncați draperiile de modă veche și să atârnați în locul lor perdele de bandă sau, din ce în ce mai populare, jaluzele tip zebră.

Și acum ne vom ocupa de ușa din față. Ar trebui, mai presus de toate, să „insufle” un sentiment de siguranță, dar să fie și frumoasă„la ochi”. Ușa din față este, de fapt, primul lucru pe care îl va vedea un potențial cumpărător când se uită la un imobil.

Cel mai bine este să alegeți o ușă de intrare de securitate care să ofere viitorilor locatari nivelul maxim de securitate.

În cazul în care cumpărarea și  montarea unei noi uși de intrare este o investiție prea mare, este necesar să vă ocupați de finisarea celor existente - le puteți vopsi în culoarea care se potrivește cel mai bine cu interiorul, înlocuiți încuietoarea și clamele ușii cu  altele mai modern și mai sigure.

Dacă vă hotărâți să luați o nouă ușă de intrare, știți că tendința actuală este de a „potrivi” culoarea ușii cu pardoseala. Ușa din față din lemn trebuie să se potrivească cu parchetul, laminatul...

Amenajarea bucătăriei/băii

Știați că unul dintre primele lucruri pe care potențialii cumpărători/chiriași îi acordă atenție este starea băii și a bucătăriei?

Bucătăria a încetat de mult să fie considerată doar o încăpere în care se gătește, este locul central în casă, unde membrii gospodăriei se adună și socializează.

Spațiul din bucătărie  foarte important pentru potențialii cumpărători, în special pentru cei cu familie.

Deși apartamentele sunt adesea vândute fără mobilier, în general fără decorațiuni interioare, o bucătărie complet utilată este un plus uriaș. Cercetările arată că apartamentele care au elemente de bucătărie încorporate se vând mult mai repede decât cele care nu au. Deși reprezintă o cheltuială financiară enormă,  montarea  instalațiilor sanitare, gresie și faianță, elemente de bucătărie, chiuvete, iluminat corespunzător, electrocasnice (de preferat incorporabile), influențează creșterea drastică a prețului imobiliarelor.

Atunci când amenajează o bucătărie, persoanele care vând/închiriază imobile optează, în general, pentru un stil neutru și culori cu care nu este greșit - alb, gri, bej... Dacă vreți să urmăriți ultimele tendințe în decorarea bucătăriei, optați  pentru rafturi plutitoare, detalii in culori vii, iluminare integrată în bucătărie, plăci cu inducție. Dacă vorbim de o bucătărie spațioasă, o alegere bună este insula de bucătărie.

Indiferent de stilul de decorare pentru care vă decideți, cel mai important lucru este ca bucătăria să fie funcțională. Este necesar să existe un număr suficient de prize pentru aparatele de bucătărie mici și mari, ca aranjarea elementelor și a aparatelor de bucătărie să fie logică, să alegeți un blat de înaltă calitate. Blaturile de cuarț sunt o alegere din ce în ce mai populară, despre care se spune că sunt la fel de puternice ca granitul și la fel de atractive ca marmura.

Cât costă o renovare a bucătăriei? Va depinde în primul rând de amploarea lucrărilor, tipul materialelor, dimensiunea spațiului și dacă spațiul este în curs de renovare sau nu (demolarea pereților, înlocuirea instalațiilor și a pardoselii sau doar vopsire). Prețul unei mici renovări a bucătăriei, fără intervenții la pereți și pardoseală, cu înlocuirea blatului și ușii bucutăriei, variază între 100 si 150 EURO/m2.

Nimic nu respinge potențialii cumpărători ca o baie dărăpănată, neîngrijită pentru că ei știu că reparația va necesită investiții financiare mari și angajarea unui meșter.

Cea mai mare problemă a majorității apartamentelor este baia, în general toaletele.  De obicei, nu este suficient să schimbați doar vana, scoica WC, faianția, ci și toate instalațiile.

Deși investiția în instalații, cadă/cabină de duș, gresie, se poate ridica la câteva mii de euro, veți fi motivat de faptul că starea băii are un impact bun de 5% asupra valorii totale a imobilului.  Prețul imobilelor va scădea așadar cu 5% pentru băile neîngrijite față de apartamentele în care s-a investit într-o baie nouă.

Starea podelelor

Mulți cumpărători sunt gata să plătească o sumă mai mare de bani pentru un apartament cu podele de calitate.

Totuși, dacă scândurile s-au ridicat și umflat de la bază și fisurile sunt atât de mari încât nu pot fi reparate prin umplere cu chit sau paste speciale de lemn, este timpul pentru înlocuirea completă a acestora. Dacă înlocuirea parchetului depășește bugetul, optați pentru laminat. Prețul pentru achiziționarea și montarea laminatului cu sistem "click",  împreună  cu materialul, este intre 10 si 15 EURO/m2. Parchetul este mult mai scump – prețul de montare a parchetului poate varia semnificativ, mai ales în funcție de pardoseala existentă, dar se poate spune că prețul unui pătrat de parchet este între 8 și 40 EURO, și chiar mai mult.

Zugrăvitul

Denivelările pe pereți, culoarea neuniformă, suprafețele crăpate vor respingecu siguranță potențialii cumpărători sau chiriași. Numai pereții curați și îngrijiți vor majora valoarea imobilului.

Zugrăvitul  este necesar atât înainte de mutare, cât și după mutarea chiriașului, dacă apartamentul este închiriat.

Culorile luminoase, cu accent pe albul mereu elegant, vor spori vizual spațiul. Dacă v-ați săturat de culoarea albă, alegeți  bej, gri pal sau nuanța cunoscută sub numele francez de taupe (o combinație de alb, bej și gri).

Daca doriți să aduceți veselie în spațiu, toate nuanțele de albastru sunt actuale, cu accent pe culoarea albastru Egee (Aegean Teal) - o nuanță între albastru și verde într-un ton tern, mai închis; verde blând ca menta palidă, salvie deschisă, care creează o compoziție liniștitoare și elegantă. Nuanțele calde din natură, de asemenea, nu se demodează - nuanțe de teracotă, culoarea nisipului, cacao, verde măsliniu, care oferă liniște și o senzație de căldură și confort.

În ultimii ani, tendința a fost de a decora doar unul sau doi pereți cu tehnici modern, precum tehnica travertinului, care este o imitație a pietrei naturale și aduce spiritul vremurilor vechi; tehnica ottocento care creează un efect satinat pe pereți, tehnica sahara - accentul este pictat cu nisip pe perete; tehnică swahili care creează efecte vizuale ridicate și un joc unic de lumini, culori și umbre; tehnica arteco care realizeaza efecte antice unice.

Investiți bani în elemente de încălzire rentabile

Prima întrebare pe care o punem atunci când cumpărăm o mașină este - cât costă? În cazul cumpărării sau închirierii unui imobil, cei interesați vor întreba care este suma facturilor chiar de la inceput. Încălzirea este un factor care afectează prețul imobilului cu 7%, așa că este clar că o casă sau un apartament trebuie să fie eficient energetic.

În ultimii ani, când este vorba de încălzire, sistemele cu pompe de căldură, cazanele pe gaz în condensare și aparatele de aer condiționat cu invertor au fost deosebit de populare.

Încă un sfat pentru final. Dacă vă hotărâi să amenajați apartamentul  cu mobilier, încercați să alegeți piese cu design simplu și culori neutre. Nu tuturor le plac detaliile extravagante sau un stil anume de decorare interioară. Se pare că nu există nicio greșeală cu stilul scandinav, minimalist. Se caracterizează prin elemente din lemn, corpuri de iluminat încorporate, ferestre mari prin care pătrunde multă lumină naturală, detalii decorative în cantități minime, folosirea albului, toate nuanțele de gri...